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近期房地产资金短缺相关问题探讨 摘要： 如果说土地是07年房地产业的主题词，那么08年度主题词无疑就是资金了，今年以来房地产企业的资金链何时会断的讨论不绝于耳。由于紧缩的货币政策的实行，央行和银监会对信贷规模的严格控制，从整体上而言，房地产业资金短缺的问题确实比较突出，有关人士预计资金的总缺口大约在1000万亿元。不过并不是所有的企业都存在资金短缺的问题，资金短缺的主要是那些07年大量囤地和快速扩张的企业、融资能力小和渠道少的企业，而有实力的公司尤其大部分上市公司资金问题不是很严重。 由于房地产业的资金来源主要来自于银行信贷，因此08年信贷走势就是影响房地产业的关键因素之一，从目前获得的资料看，央行和银监会08年的计划是将信贷总规模控制在3.6万亿左右，而且今年将采用更严格的按季控制措施，防止再出现去年那种大举突破控制规模的情况。对于房地产信贷，由于去年三季度的快速上涨过快，以及美国次贷带来的心理影响，央行和银监会对房地产业的风险评估偏负面，因此通过窗口指导等引导商业银行对房地产信贷加以控制。从一季度执行情况看，信贷规模基本在控制目标中，房地产信贷更是重灾区，房地产开发信贷和个人信贷都有不同程度的下降。 不同企业受银根紧缩的影响不同，规模较大的上市公司基本没有影响，已公布报表上市公司一季度借款获得资金数同比反而上升了。银行有将信贷向优质客户集中的趋势。 信贷控制是否能够放松存在一定的不确定性，我们认为这主要取决于宏观经济形势、银行对房地产信贷的风险评估以及各利益方的政策影响能力等因素。由于通胀等宏观因素尚没有根本性改变，因此预计短期内紧缩的信贷政策难有改变。而中长期由于调控政策效果显现以及各利益方的影响存在放松的可能。 但是第二套房贷由于主要是投资投机性需求，正是房地产的宏观调控政策要压制的目标，而且银行对此的风险评估较高，因此预计放松管制的可能性不大。 资金肯定是今年房地产开发商们最关心的问题，由于国家货币政策的紧缩，银根收紧，而房地产市场不明和心理预期的变化导致个人购房意愿的下降，房地产商们纷纷爆出资金紧张的问题，潘石屹甚至放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。 根据央行2007年《第四季度货币政策执行报告》，2007年房地产开发投资已经达2.5万亿元，而2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发。因此据北京联达四方的杨少锋分析，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元。初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。 但因为受银根紧缩和2008年股市低迷影响，房地产开发贷款将减少，而股市融资也由于股市低迷而受挫。此外， 2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，所以，如果没有其他主要融资渠道的话，杨少锋估计2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。 公司简称 现金及等价物07年期末数 07年经营现金净流入 (1)/(2) 07年借款融资额 08一季度经营现金净流入 (1)/（4*(5)） 保利地产 46.26 -93.76 (0.493) 102.68 -58.96 (0.196) 中江地产 1.01 -1.72 (0.587) 4.81 -1.24 (0.204) 大龙地产 8.79 11.17 — 11.56 #美都控股 1.11 0.25 — 8.29 #华业地产 13.93 1.25 — 7.87 万通地产 20.88 8.12 — 1.19 -5.34 (0.978) 北京城建 13.04 -2.05 (6.361) 22.425 天房发展 19.05 -17.5 (1.089) 29.58 6.52 华发股份 14.93 19.01 — 26.4 天鸿宝业 31.06 15.94 — 54.69 金地集团 24.86 -63.09 (0.394) 82.84 东华实业 2.49 -0.66 (3.773) 5.475 栖霞建设 11.56 -7.26 (1.592) 29.9 金丰投资 9.94 10.19 — 8.2 万业企业 6.3 4.24 — 5.5 0.58 天地源 2.53 -3.05 (0.830) 12.68 1.11 #中华企业 13.06 -14.35 (0.910) 30.16 -2.88 (1.134) #多伦股份 2.74 3.12 — 1.64 上海新梅 0.15 0.88 — 0 天创置业 1.43 2.32 — 3 #新湖创业 5.66 11.93 — 4.8 -1.12 (1.263) #北辰实业 22.56 -58.66 (0.