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南阳市住宅小区公共水电分摊指导规则 （征求意见稿） 　　第一条 为规范我市住宅小区公共水电分摊行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《南阳市新建住宅项目配电设施建设与维护管理办法》等法律法规和地方规范性文件规定，制定本规则。 第二条 本规则适用于供水、供电部门未依法向最终用户收取费用，且未书面委托物业服务企业代收代缴相关费用，而物业服务企业又不得不向业主收取公共水电费用的本市行政区域内实施前期物业管理的住宅小区。 第三条 本规则所称公共水电分摊费用是指未列入物业服务费成本，为维护住宅区内共用部位、共用设施设备的正常使用，所消耗的水、电费用。 　　共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，如屋顶以及门厅、楼梯间、走廊通道等。 　　共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，如道路、绿地、智能化系统、路灯、消防设施、非经营性车场车库、公益性文体设施、电梯、照明、水泵、柴油发电机和共用设施设备使用的房屋等。 　　物业服务企业或其他单位自用水、电及经营性用水、用电必须单独设置计量表，其费用不得计入公共水电分摊费用。 　　公共水电分摊费用应遵循合理、公开的原则，按照住宅区共用部位、共用设施设备实际产生费用单独列帐，据实结算。公摊方法、收费清单、帐目明细应定期在物业管理区域内显著位置公示，并接受业主的监督。 　　公共水电分摊收费根据“谁受益，谁承担”的原则，整个住宅小区共用部位、共用设施设备的开支列入总公摊，由整个住宅小区全体物业使用人分摊；单个梯道、楼层共用部位、共用设施设备应独立设置计量表，其开支由本梯道、楼层物业使用人分摊。 　　差额电量、水量可纳入公共分摊费用，差额电量、水量是指总表使用数与其各分表使用数之和的差额。差额电量主要由变损、线损和表损等损耗量产生；差额水量主要由管损、表损等损耗量产生。 第四条 供水、供电部门对公共水电分摊费用有规定的，从其规定；供水、供电部门对公共水电分摊费用没有规定的，建设单位或物业服务企业在临时管理规约、商品房买卖合同、前期物业服务合同等契约中与业主有约定的，从其约定；没有规定（约定）或者规定（约定）不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第五条 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定公共水电分摊费用的，可以采用费用平均分摊法、费用系数分摊法两种分摊方法。其中费用平均分摊法又可分为费用固定数额分摊法和费用动态数额分摊法。 采用费用固定数额分摊法的，公共水电分摊费用数额为事先测算的数值，每一计费期的数值一般为常数，盈亏均由物业服务企业享有或承担。 采用费用动态数额分摊法的，公共水电分摊费用数额为实际发生的数值，每一计费期的数值会有所差异，盈亏均由业主享有或承担。 采用费用系数分摊法的，公共水电分摊费用按产权面积、户数、楼层系数计算，盈亏均由业主享有或承担。 第六条 采用费用系数分摊法的，公共水电分摊项目及分摊规则如下： （一）电梯用电分摊 规则之一：电梯电费采用系数分摊 楼层系数确定原则 地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层业主按所在层数减1计算分摊系数；有地下停车场的，地面1层按系数“1”分摊电费，各楼层业主按所在实际层数计算分摊系数。 2、楼层系数分摊方法 每户应分摊电费=【应分摊电费各楼层系数/（应分摊电费各楼层系数之和×户数）】×本单元电梯当月电费总量×当月电费单价。 如设某单元为1-32层，每层4户，共128户（有地下停车场），该单元某月电梯共用电800度，每度电为0.56元，第32层的每户业主电梯电费为【32/（1+2+…32）×4（户数）】×800×0.56=6.79元。 规则之二：电梯用电按照产权面积或户数结合楼层系数合理分摊 1、楼层系数确定原则 　　（1）楼层系数确定：以电梯受益层的中间楼层确定楼层系数为1，即电梯顶层与电梯受益底层折中的楼层系数为1。 　　电梯受益层是指实际使用电梯的楼层，经本梯位全体业主同意，不使用电梯的楼层为非受益楼层。 　 （2）楼层系数增减：楼层系数以3层为一个单位，每个楼层系数按0.05的差率向上、下分别增减。 2、产权面积结合楼层系数分摊方法 　　　　S=S1K1+ S2K2+ …… +SnKn 　　　　Sn: 代表各户房屋产权面积; Kn: 代表各户相应楼层系数 　　3、户数结合楼层系数分摊方法 　　 M= M1K1+ M2K2+ …… +MnKn 　　　　Mn：代表各楼层总户数；Kn: 代表各户相应楼层系数 　　4、高层住宅3层