物权法研讨(14-48).ppt

物业管理的问题纷繁复杂 1、小区的绿地、道路、物业管理用房、会所、车 库属于谁？2、业主能不能解聘物业公司？3、住宅改商用是否需要全体业主同意？4、住房的土地使用权是70年，70年后怎么办？5、建造房屋能不能妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照？危及相邻建筑物的安全？6、城镇居民能不能在农村购房？7、拆迁、征地补偿不到位的问题怎么解决？违法拆迁、征地要不要负刑事责任？8、城市房屋所有权和土地使用权登记是否可以在一个机构办理？怎么收费？ ------------------------------？ 物业公司一半儿被责是代人受过 　包揽一切包打天下 目前，物业管理方面的矛盾、纠纷比较多，把物业管理公司推向了业主的对立面，甚至是被告席，但据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。这是建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾在近日“实施《物权法》对物业管理的影响”专题座谈会上提到的。 《物业管理条例》对物业管理的定位是很清晰的。物业管理就是一种以合同为前提的管理和服务工作。但是，近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上不说，也影响了问题的解决。 如果不是《物权法》，落户康馨家园的廖先生根本都不知道这些年的“郁闷”源自法律的缺席。就地下停车库和物业管理公司展开“拉锯战”的廖先生从每月400元“斗争”到350元，正满足于50元的“战绩”，一纸《物权法》却“促使”他彻悟小区物业复杂的“深水斑驳”。 而北京海淀区五孔桥永金小区的杨小姐，一大早，意外发现停在小区的奥迪车前方机器盖被划了3道“伤痕”，而更让她意外的是，与她的奥迪车同遭黑手的车辆竟多达13辆。于是十多位受害者一大早就围住了刚被“解雇”的物业管理公司。 “我们住在郊区，为什么收取的物业服务费要按照城市的标准？而服务质量上，我们却没有享受到与城里一样的待遇？”京郊某小区业主四处“告状”。 西城某小区业主徐先生接受记者采访时说：“我们小区，没有地下停车位，只好将原规划中的小区绿地变为地上停车场。于是很多没有车的业主认为，小区绿地等公共区域，本是所有业主共有的，因此，为体现公平原则，物业公司对没有汽车的业主，是不是应该给予补偿？。” “按时交纳物业管理费，是业主最起码的义务。然而，现在我们收钱就像个‘龟孙子’，碰上‘赖皮’的业主，你说我们能怎么办？没钱就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”某物业管理公司经理，面对《中国经济周刊》记者，也是一肚子“苦水”。 除了按照住房面积交纳物业管理费用，北京地区还存在共同的物业收费问题=暖气费的收费标准。 调查了解，目前，暖气费的征收沿用的是物业费的办法，即按住房建筑面积征收。这引起很多业主的不满，有业主写信到北京市“市长信箱”，强烈要求暖气费应该按照使用面积收。 “楼道、阳台上都没有安装暖气片，却同样按建筑面积交暖气费。我实在不理解，北京市发改委为什么就不能规定按照使用面积交付暖气费？某些政府部门制定的那些不伦不类、不合情理的政策，实在让业主窝火。” 有调查表明，北京市商品房小区平均物业收费率仅为65%。这里面原因尽管多种多样，但是收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符等弊端，显然已成为业主拒交物业费的主因。 制定和实施物权法对保护公民私有财产的重大意义 新中国历史上几次大规模侵犯人民私有财产的违法行为： 1、50年代后期发生的所谓“共产风”，以人民公社名义无偿平调社员的房屋、禽畜、农具、林木等私有财产严重损坏农民的生产积极性和党在人民群众中的威信。 2、十年文化大革命， 对物的摧残：抄家 对人的摧残：游街、戴高帽、阴阳头、喷气式等。 1985年颁布，1986年实施的《民法通则》第七十五条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。　　公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。侵犯公民私有财产，将构成侵权行为和形式犯罪。 3、强制拆迁、圈地热潮等滥用公权侵犯人民私有财产的事件等 物权法针对历史和现实中严重侵犯公民私有财产的违法行为，创设了各种法律政对策