浅析城市房屋拆迁工作中国有土地使用权补偿问题研究.pdf

浅析城市房屋拆迁工作中国有土地使用极补偿问题 黑龙江海天庆城律师事务所 许新字 2004年，大庆市人民政府在实施世纪大道南侧绿化改造项目过程中，市政府国土资源部门 提前收回了田某等十余人的国有土地使用权，但未就补偿问题作出明确规定。为此，田某等人 提出了对未到期国有土地使用权补偿请求，并诉至法院，诉请法院判令大庆市国土资源局依据 《国有土地使用权出让合同》约定向被拆迁人支付土地补偿费。在诉讼中，形成焦点问题是： (1)城市房屋拆迁中是否要单独对国有土地使用权进行补偿；(2)对原国有土地使用权人进 行补偿的直接义务人是国土资源部门还是拆迁人；(3)国有土地使用权的补偿标准是什么，等 等。黑龙江庆城律师事务所承担了大庆市政府城建系统政府机关的法律服务工作，在处理上 述案件过程中，查阅了大量法律、法规及规章，经研究和论证，形成了《关于城市房屋拆迁中土 地与房屋补偿有关问题的意见》，最终原告撤诉，妥善解决了这起纠纷，为此，在城市房屋拆迁 过程中，我们对涉及国有土地使用权的补偿问题理解如下。 一、对现行拆迁法规关于土地补偿问题的理解 (一)城市房屋拆迁涉及提前收回国有土地使用权的应当给予补偿 根据2004年新的宪法修正案、《土地管理法》第58条、《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》第42条、《黑龙江省实施(中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例)办法》第46条等规定，涉及提前收回国有土地使用权应予补偿，这已经不是争论的问题，但 究竟如何补偿，法律、法规均没有具体明确的规定。 (二)因城市房屋拆迁提前收回国有土地使用权的直接补偿义务人为拆迁人为宜 根据《土地管理法》第58条之规定或《国有土地使用权出让合同》的约定，提前收回国有土 地使用权的补偿义务人应为出让人政府的国土资源部门，但在实践操作中却很难。这是因为 根据国务院《拆迁条例》第7条之规定，拆迁人在取得拆迁许可证的前提条件是事先取得国有 土地使用权批准文件，那么根据一物不能两权的原则，原国有土地使用权人的土地应当已收 回，如在收回土地使用权时就对原土地使用权人进行补偿，就要选择一家具有土地估价资质的 估价机构单独就土地使用权的价值进行评估作价，由国土资源部门进行补偿。到拆迁环节，还 要选择另一家具有房屋评估资质的估价单位单独就房屋进行作价，这样，在程序上显得很烦 琐，既不经济，又无效率。这是拆迁当事人及政府不愿意选择的做法。根据国务院《拆迁条例》 及建设部估价指导意见，估价单位在对房地产进行评估时应选择市场比较法，当市场比较法估 价条件不具备时，才能选择其他方法。房地分别估价的作法显然不符合国务院《拆迁条例》的 精神。因此，在实践中，通常的作法是，拆迁人根据估价报告向被拆迁人支付的拆迁补偿款，补 偿款中包含土地补偿费用，这笔费用是拆迁人代政府向被拆迁人支付的，然后，拆迁人在向政 府交纳土地出让金时，应将拆迁人垫付的土地补偿费用予以扣减。 浅析城市房屋拆迁工作中国有土地使用权补偿问题227 (三)对国有土地使用权的补偿应按收回土地使用权时的市场价格标准进行 随着城市规划的实施，土地价格基本上是在升值状态的，如上述案例，田某等人取得土地 使用权时的价格为50元／平方米，但收地时，政府公布的基准地价已涨为514元／平方米。那 么，是按原价补偿，还是按新地价补偿，拆迁当事人之间争议很大。黑龙江省政府2003年发布 了黑政发[2003]48号文件，根据该文件，对国有土地使用权的补偿标准应按原地价进行补偿。 我们认为，这不符合国务院《拆迁条例》的规定及《国有土地使用权出让合同》的约定，因为国 务院《拆迁条例》第24条规定，货币补偿的金额以“房地产市场评估价”来确定。因此，收回土 地使用权的补偿标准应为收回土地时的市场价格。那么还要注意的一点是，《关于审理涉及国 有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“经市、县人民政府批准同意以 协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定 的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同 时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补 足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。”2003年《黑 龙江省人民政府办公厅关于加强国有土地使用权出让金和年租金收缴管理工作的通知》规定： “国有土地使用权出让金的收缴标准，