基准地价演示文稿.ppt

全省城镇基准地价更新辅导提纲 有限公司 二00七年九月十日 第一部分 基准地价评估概述 基准地价定义 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 基准地价评估基本任务 以城市（镇）为整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在此基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。 基准地价特点 全域性 分用途 平均性 有限期 时效性 基准地价评估原则 土地用途以现在实际用途为主 采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行 根据城市条件和市场状况选择技术路线 基准地价评估原理 土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。 各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。 任何行业在城镇中都有最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。 城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。 土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。 基准地价评估基本要求 土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇土地现状为准 评估所用数据以现时土地收益、租金、地价为主 要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格 评估数据要符合数理统计要求 样本数据要准确 评估模型要合理 基准地价评估的技术途径 以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。 基准地价评估资料 能直接反映地租、地价的资料 房地交易、出租中包括的地价资料 企业经营活动中利用土地的效益资料 第二部分 基准地价评估程序与方法 一、基准地价评估程序 准备工作 资料调查与整理 基准地价评估 编制基准地价修正系数表 成果验收 二、准备工作 准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定评估区域等。 基准地价评估任务书内容包括工作方案与技术方案。工作方案内容：城镇基本情况、工作的领导与组织、时间安排和经费预算。 确定评估区域包括评估范围及确定土地的级别或均质区域。 三、资料调查与整理 1、制订资料收集计划 2、编制调查表格 3、培训人员 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查一般要求 调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上 调查以土地级或均质地域为单位进行 样本抽样采用分类不等比抽样调查 样本要有代表性 样本分布要均匀 调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料 土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年数据，调查资料必须填入相应调查表格 7、资料收集途径 8、调查资料审校 样本剔除 样本资料归类 9、资料调查内容 土地定级成果资料 土地利用效益资料 地租地价资料 影响地价因素资料及其他资料 10、样点资料测算与整理 测算与修正 样点地价的分类统计 样点地价分布图的编制 四、样点数据检验与处理 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。 同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价也要通过样本总体同一性检验。 数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。 用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。 用t检验法和均值—方差法分别对样本为正态和非正态分布的进行异常值剔除。 五、利用样点地价评估基准地价 用样点地价评估区域或级别基准地价 有样点区域或级别的基准地价评估 没有交易资料或很少交易资料区域或级别基准地价评估 建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价 建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价 六、利用市场交易资料评估路线价 程序 范围 划分路线价区段 设定标准深度 评估区段路线价 第三部分 基准地价的确定 确定原则 确定方法 第四部分 基准地价修正系数表编制 类型：级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种 方法：用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法 因素影响地价程度采用特尔斐法、层次分析法等确定 第五部分 基准地价更新 基准地价更新定义 基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在