2016中级房地产整理资料00.docVIP

一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。 房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息搜集阶段、研究阶段和总结阶段。 根据《物权法》的规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地等集体所有的土地使用权；学校等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产。 出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用、销售税费。 商业区区位选择指向特征：（1）空间关系的外部性；（2）地价是商业区位的重要因素；（3）商业区位的选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。 在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。 环境影响评价的主要内容包括：建设地区的环境现状；主要污染源和污染物；项目可能引起的周围生态环境变化；设计采用的环境保护标准；控制污染和生态变化的初步方案；环境保护投资估算；环境影响的评价结论和环境影响分析；存在的问题及建议。 国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和国有土地租赁。 资金具有时间价值的主要原因是通货膨胀和承担风险。 房地产税收的职责有：（1）保障财政收入，筹集公共建设资金；（2）发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展；（3）抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序；（4）调节收入水平，缩小贫富差距。 房地产税收的特征有：（1）征税对象特定；（2）税收体系复杂；（3）税源分布零散；（4）税收基础稳定；（5）收入主要归地方。 房地产市场调研资料搜集的途径主要有：（1）交易双方当事人；（2）促成交易的房地产经纪人；（3）房地产开发商的各种租赁广告；（4）熟悉房地产市场的专业人士；（5）同行间的资料；（6）准交易资料；（7）房地产交易会；（8）各类二手资料。 印花税采用比例税和定额税率。比例税率有五档，分别是1%0、0.5%0、0.3%0、0.05%0、0.03%0。土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同采用0.5%0。房屋租赁合同采用1%0。 处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配：（1）支付处分抵押土地使用权的费用；（2）扣除抵押土地使用权应缴纳的税费；（3）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交还抵押人。 房地产定价的基本方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。 房地产投资项目的主要不确定性因素有：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量。 物业基本情况包括以下内容：（1）公司简介；（2）公司法人地位及法定代表人证明；（3）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。 相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下有点：（1）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；（2）促使房地产开发企业提高资金使用效益；（3）降低房地产开发融资成本；（4）降低房地产融资风险。 等额分付终值公式应该满足三个基本条件：每期支付的金额相同；支付间隔相同（如一年、一个月、一个季度等）；每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。 属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的主要有：管理费用、销售费用、财务费用。 在测算投资利息时需把握的应计息的项目包括：（1）未知、需要求取的待开发房地产的价值；（2）取得待开发房地产税费；（3）开发成本、管理费用和销售费用。 交易情况修正的方法主要有差额法和百分率法。采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格（加或减）交易情况修正金额=可比实例正常市场价格。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。 成本加成定价法是在商品房成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。其公式为：商品房单位价格=商品房单位成本*（1+成本加成率）/（1-销售税费率）。其中成本加成率的确定是定价的关键，成本加成率实际上就是企业与其收益率。 协议出让与招标拍卖出让的区别包括：（1）适用范围不同；（2）出让金形成方式不同；（3）最低价确定的原则不同。 不确定性分析是房地产投资的重要依据，对投资者来说，不确定性分析的意义主要体现在有助于投资决策的科学化和加强项目的风险管理和控制。 征收与征用的主要区别：(1)前提条件不同，征收是为了公共利益的需要，征用是抢险、救灾等紧急需要；（2）所有权转移不同，征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返回财产；（