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格兰云天营销策划提案 新政之后的楼市正处在阶段性的调整恢复期。这一自我调整的过程，也是使房地产市场和房地产企业日趋成熟的过程。通过这个调整，整个房地产业最终会朝着一个健康有序的方向发展。这是个有益的发展阶段，房地产越起支柱作用，就将越深刻地受到市场、政策等各种因素的影响。 市场竞争是激烈而残酷的。面对着越来越趋于理性规范的市场，打造能够真正满足市场需求的产品、借助有效的营销策略实现品牌效应，是在竞争之中立于不败之地的法宝。 我们作为专业的房地产营销策划公司，旨在通过对政策法规、本土房地产市场的深刻了解，基于专业经验的深厚积累，针对不同性质的项目为开发商提供个性化、规范化的全程营销服务，最终达成多方共赢的目标。 目 录 【第一部分 房地产市场背景分析】 7 一、市场宏观背景： 7 （一）近期全国房地产市场综合情况概述 7 （二）目前合肥房地产市场的宏观形势及基本情况 9 二、区域市场状态分析 19 （一）瑶海工业区总体概况 19 （二）区域房地产综合情况分析 22 【第二部分 定位体系】 29 一、项目概况及SWOT分析 29 (一)项目概况 29 (二)项目用地的环境分析及不利因素的应对措施 29 （三）项目SWOT分析 30 二、项目定位分析 34 （一）市场定位 34 （二）物业类型及户型定位 37 （三）价格定位 38 三、项目规划建议 40 （一）整体规划建议 40 (二)配套功能建议 40 （三）产品创新思路建议 44 （四）建筑风格建议 46 （五）园林景观思路建议 48 （六）物业管理建议 51 四、项目开发节奏建议 52 （一） 精准完善的房产品规划是决定项目成功开发的关键 52 （二）开发期阶段布控 52 【第三部分 营销推广】 54 一、市场营销策划定位 54 （一）市场推广形象定位 54 （二）项目卖点提炼 55 （三）形象推广主题提炼 56 二、市场营销策划推广思路 58 （一）广告导入构想 58 （二）广告运作策略： 58 （三）推广策略 59 （四）广告预算 62 三、销售目标计划与实施 63 （一）销售周期 63 （二）阶段销售策略及目标 63 （三）营销阶段的SP策略 65 本案楼盘标志及部分广告元素展示 67 【第一部分 房地产市场背景分析】 一、市场宏观背景： （一）近期全国房地产市场综合情况概述 今年上半年，连续出台的宏观调控措施已初见成效，房地产投资增速明显回落，投机性需求得到抑制，房地产价格在高位趋稳。随着调控措施的继续落实，预计下半年房地产投资将继续减速，房地产价格涨幅将逐渐回落，全年房屋价格涨幅将低于上年。在一系列调控政策的作用下，上半年房地产市场出现了以下特征： 1、房地产投资增速继续回落 2、市场供求偏紧状况有所改善 3、房屋供给结构仍不合理 4、新旧房屋交易价格涨势趋缓，租赁价格低位平稳 （二）目前合肥房地产市场的宏观形势及基本情况 1、整体发展情况持续稳定 合肥市城市发展战略规划，可以“东拓、南进、西缓、北抑”八字方针来概括，城市的基础建设将向外扩张，也将带来大量的人口进入。近期市政府进一步加大拆违力度，这给房地产开发带来了巨大的潜在需求。同时，城市的基础建设及快速增长的合肥经济，为房地产业的发展奠定了良好的基础。整体城市规划决定了合肥的房地产业将在政府的扶持下持续稳定地发展。 资料来源:合肥市规划局 2、房地产开发进入高潮阶段 合肥房地产投资情况，从1990年开始一直呈缓慢上行态势。但自2002年以来，投资额大幅上升，03年又进一步的大幅攀升。 2004年前5个月，合肥市住宅投资超过30.2亿元，呈现高幅增长势头。由此合肥房地产市场进入一个高速发展的阶段。2005年上半年，我市开发投资保持了44%的增幅，其中住宅投资增幅达55%，与往年呈逐月增长的态势不一样，二季度中的三个月投资量基本持平。上半年房地产开发，实际施工面积增幅低于投资增幅20个百分点。商品房竣工面积132.19万㎡，销售面积96.92万㎡。总体销售情况较好，商品房竣工销售率为73.3%，住宅销售率高达81.2%。目前空置率为4.92%，空置率仍较低。 ?3、外来军团大举进攻，“平民住宅”紧缺问题突出 2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘在2005年陆续亮相。业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。从应市产品来看：中高价位（3000元以上）和大户型（120-150㎡或以上）的商品房占市场比例近50%，而市场需求实际为25万元以下约占31%左右，25-35万元的住宅需求量占45.3%左右，35万元以上的住宅约占销售总量23.8%左右，其余为别墅。 新政之后的应市产品在产品结构上有一定的调