土地面积-台北不动产教育发展协会.ppt

台北市91~99年間都市更新事業計畫核定公告自力更新案件 一、自組更新會（7件） 921紅單更新重建：晶宮大廈、世和大樓、仁愛尚華大廈 海砂屋更新重建：聯邦合家歡（富貴區）、聯邦合家歡（吉祥區） 整宅更新案：吳興街二期整宅 重劃區：南港中南段861地號土地 二、以信託方式委託代理實施（2件） 921紅單更新重建：台北金融中心（代理實施者為東亞建經） 重劃區：南港中南段862地號土地（代理實施者為中國建經） 自力更新核准案件（共9件）約佔更新核准案件9%，其中大部分均為災後更新重建案。 54 自力更新案例介紹-晶宮大廈（921紅單權利變換） 自力更新案例介紹-晶宮大廈（921紅單權利變換） 項目 內容 基地位置 台北市仁愛路四段446號 台北市信義區逸仙段三小段285、289-1地號等2筆土地 基地面積 920㎡(約278坪) 使用分區 國父紀念館特定專用區 住4-1(特)(40%、400%) 更新前 12F/B2(RC)、52戶、6,763.12㎡(約2,046坪) 更新後 14F/B4(SRC)、54戶、11,013.22㎡(約3,331坪) 同意比例 土地人數76.00％、土地面積59.39％。 申請都更獎勵 原容積＋原容積×0.3（約為法定容積98.02％％） 重建費用融資 除原土地所有權人已繳交之重建基金外，其餘重建總 費用(含共同負擔及差額價金)，全部申請銀行融資。 土地信託 申請融資之所有權人與銀行信託部訂立信託契約，其土地及未來完成之建築物均為信託財產。 融資及信託銀行 台灣土地銀行 實施者 晶宮大廈更新會 建經公司 合眾建經（負責工程進度查核及工程撥款簽證） 自力更新案例介紹-晶宮大廈（921紅單權利變換） 57 自力更新案例介紹-仁愛尚華大廈（921紅單權利變換） 項目 內容 基地位置 台北市仁愛路四段與光復南路口東南側 台北市信義區逸仙段三小段294-4地號土地 基地面積 908㎡(約275坪 使用分區 住4-1(特)(60%、400%) 更新前 12F/B1(RC)、53戶、5,844㎡(約1,768坪 更新後 15F/B5(SRC)、63戶、12,351㎡(約3,736坪 同意比例 申請都更獎勵 依都市更新條例25條「協議合建」 依921震災暫行條例申請原容積30％都更獎勵（約為法定 容積96.61％）。 重建費用融資 土地信託 融資及信託銀行 第一商業銀行 實施者 尚華仁愛大廈都市更新會 建經公司 東亞建經 * 結語 都市更新是--- 新的希望：都市環境品質的昇級 新的產業：台北縣市都市更新開發完成將創造3兆以上更新後價值 新的面貌： 「水岸、科技、人文的宜居城市」 59 * * * * * * * * * * * * 案例(比準地)：羅斯福路一段都市更新單元 1 2 3 4 5 22 23 24 更新前各筆土地上有區分所有建物時， 各權利人土地權利價值評估 說明：先選定比準單元以比較法及收益法決定合理市場建坪價格，次根據樓層別效用比及位置差異推估其他區分所有建物市場建坪價格。 再依不動產估價技術規則第125、126條來決定土地權利價值。 25 不動產估價技術規則第一百二十五條 權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，公式如下： 一、各區分所有建物之土地權利價值 ＝所有建物房地總價×土地價值比率 二、各區分所有建物之建物權利價值 ＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： 土地價值比率＝ 建物價值比率＝ 26 不動產估價技術規則第一百二十六條 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計算方式如下： 一、依前條規定計算土地價值比率。 二、未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 ＝未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率 三、各區分所有建物土地權利價值比率 ＝未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值／Σ未達法定容積之各區分 所有建物土地權利總價 四、各區分所有建物土地權利價值 ＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地權利價值比率 27 * 案例分析(本案例為模擬案例) (一)更新單元現況說明: 1、A區為五層樓公寓， 屋齡20年。 2、B區為素地。 3、C區為四層樓公寓， 屋齡35年。 4、D區為七層樓華廈， 屋齡為20年。(但為海砂屋) A區 土地面積65坪