晶御中央2011年9月—11月整合营销推售策略建议.docVIP

晶御中央2011年9月—11月整合营销推售策略建议 wealth have combined marketing and promotion of the suggest 2011 年 9 月 —11 月整合 营销推售策略 建议 第二部分 : 东海 目前市场 及近期房地产市场分析 第三部分 : 三组团推 售房源分析 报告 8 部分 第七部分 : 推广费用预算 第八部分 ---- 附件 : 广告创意表现 目录 第四部分 :3,7 号楼营销策略 第五部分 : 商业营销策略 第一部分 : 晶御中央一，二组团销售总结 第六部分 : 营销活动及媒介策略 铭龙 “ 晶御中央 ” 一期总建筑面积约为 18 万平米，其中包括共计八栋纯板式高层，共计 970 套 住宅。截止 2011 年 8 月 30 日前，累计推出 520 户房源，自项目一期（ 520 套）房源入市以来，项目以 “ 生态社区、空中领馆 ” 为传播主线，到目前为止（ 2011 年 、 8 月 ）项目还有 8#004699450 套 房源未上市场。 本次报告立足于前期传播调性，并在综合项目工程进度、前期（一、二组团） 520 套房源整体销售情况，项目营销推广正式步入 “三组团 2 栋 ” 260 套 房源的销售步伐。 2011 年上半年国内货币紧缩，银行按揭提高并收紧。 2011 年下半年晶御中央项目如何走 ? 如何实现既定目标 , 成为一个非常迫切的课题。 此次 2011 年 9- 月 2012 年 5 月份 营销计划是立足于对前期购买晶御中央客户群体的分析与把握 ; 整合性的 针对 三组团 260 套 房源 的推广概念提炼及相关营销建议 , 具体根据实际实施需要做修正。 前言 第一部分 晶御中央一，二组团销售总结 一：晶御中央剩余房源分析 11. 剩余房源楼栋分布分析 2. 剩余房源楼层分析 3. 剩余房源单价分析 4. 剩余房源户型分析 晶御中央剩余房源分析总结： 晶御中央前期推出 1# ， 2# ， 5# ， 6# 楼，截止目前剩余 144 套房源，此部分房源多集中在高层，并多在 10 层以上。剩余房源单价多集中在 4000 左右，面积以大户型为主。 从前期的销售情况看出在东海县城高层住宅在销售上仍然有一些阻力，建议下一阶段工作以针对性销售高层为主，通过价格策略，产品策略，优惠策略等方式稀释高层在当前东海市场的抗性，最终实现高层产品的顺利去化。 项目一期整体房源销售率需 达到 80 % 。基本达到（第二期 #004699450 套房源）的释放计划。同时也是第二期开盘重要基础。 关于 剩余 144 套房 子主要集中在 5 #,6# 楼 20 层以上房源。针对剩余房源，思考基本营销策略有两项： 销售策略一 在第二期蓄水及开盘过程中，通过二期旺销、价格差距等营销措施带动一期剩余房源的销售。 销售策略二 将一，二组团剩余的高层房源价格拉平，建议 15 层 —20 层价格相同， 21 层 —25 层价格相同，把客户往高层推 。 新政下 : 第一期整体销售情况总结 项目第一期 520 套房源销售剩余房源基本销售办法 第二部分 东海目前市场及近期房地产市场分析 2011 年 8 月 连云港三区四县区房地产数据分析： 东海 目前 市场 连云港 三区四县 商品房成交情况 通过 2011 年 1-5 月份连云港 各县区房地产数据分析总结 1 ）东海县地理位置优越，距连云港市区较近，有一部分家在连云港工作的东海人放弃了在市区买房； 2 ）除新浦区外各区县中经济实力较为强劲，人均收入较高，购买力较强； 3 ）东海县以水晶与旅游为核心的外向经济较为发达，有部分外地生意人在东海购房； 4 ）东海县人口基数大，房地产市场产品丰富，供需两旺。 从图表数据可以看出，东海县总量在成交套数上居全市之首， 5 月份以来以平均每天 套左右的速度成交， 分析有以下几方面原因： 但考虑国家宏观政策、市场放量因素，本年度销售存在一定压力，主要有： 新国八条出台对部分多次置业者产生较大影响； 本年度市场放量较大； 新国八条造成一定的消极预期； 银根收紧影响开发商的资金链。 东海 目前 市场 市场供需两旺，但同时竞争压力较大 西区 主要为高层、小高层、 别墅，区位优势明显， 规划前景较好，环境资 源优越，客群以政府机 关、私营业主居多 北区 住宅以多层、小高层、高层为主， 该区处于行政轴线上，区位优势较好， 客群以公务员，高级管理人员为主 中心城区 以多层、小高层为主，交通便捷、 配套齐全，在建在售项目较少， 以东海当地居民为主。 东区 多层、小高层、别墅