美国置业需要了解的信息.docVIP

美国置业需要了解的信息 现在是美国置业的好时机吗？ 在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。我们正处于上一次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。部分市场如加州等地的房价已脱47 年的历史数据体现了一些房产市场的几条基本规律： 12 年轮回：美国房产市场大约相隔 12 年左右有一次大的市场调整期。 (2) 3 年苦难：市场调整周期持续大约 3 年，这期间美国房价会有较大的波动、下滑。 (3) 6%长期自然增长：每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长，但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。长期看来美国房产市场有着稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱还并非易事。 中美对城市与乡村的定义有什么不同？ 在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。 在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。 在美国买房子，产权是怎么归属？ 美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。美国的绝大多少房屋的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。 在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有一定年限的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。 美国买房子，由谁来支付佣金？ 在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。 中美对于房子的概念什么不同？ 在中国，所谓买房，指的是买公寓房、买新房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋，也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。 美国房子的租金回报率高吗？ 在美国加州，房子出租后的毛租金扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在 3-4%之间。值得一提的是做为投资，租金回报只是一小部分，房屋价值的增长才是投资者应该关注的。加州活跃的房地产市场是全美房价增长最快的地区。 在美国该买什么样的房子？ 美国的房子主要有如下 4 种： ? 独立屋：就是国内的别墅的概念 ? 产权公寓：这里的公寓和国内的公寓概念不同，这里的公寓指买下一整栋楼，可能有 6 个单元，也可能有 100 个单元，然后统一管理，出租每个单元。 ? 连体公寓：这里的 Condo 就是国内的公寓的概念，就是你买一栋楼的其中一个单元，Townhouse 就是国内的联排别墅的概念。 ? 商用地产 ：就是土地上的房子是作为商业用途的，例如银行、超市、办公楼等 其中，商业地产受经济大环境影响较大，只适合有经验的投资者；公寓只适合短期投资者；独立屋是最有投资价值的投资选择，适合于各种类型的投资者。 在美国该买哪里的房子 如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是读书的地方），通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。 如果是投资，购买比较新的房子，可以减少维修的频率和费用。 可以考虑加州的洛杉矶。 美国买房为什么要交房产税？ 虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳相对沉重的房地产税，但是他们却是实实在在的受惠者。美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出，而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。例如，地方学区的财政收