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房地产估价 管理科学与工程学院  戴 学 珍 e-mail:daixzh@cufe.edu.cn 第1章 导论 1.1 房地产的概念与特性 1.2 房地产估价概述 第一节 房地产的概念与特性 一、房地产的概念 （一）土地的概念 1、经济学意义上的土地概念表述 马克思在《资本论》第一卷中指出：“经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象”。 英国经济学家马歇尔认为：“土地是指大自然赠与人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量”。 美国土地经济学家伊利认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质”。 2、法学意义上的土地概念表述 《牛津法律大辞典》中的表述为：“土地是指地壳的固体部分（也有说仅指陆地部分或地球表层的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物”。 《德意志联邦共和国民法典》中的表述为：“土地包括土地、附加于土地的有机物、土地及其附加物中的财产权利”。 3、农学角度的土地概念表述 联合国粮农组织1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土地评价专家会议文件《土地与景观的概念及定义》中指出：“土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。 1976年在《土地评价纲要》中进一步指出：“土地是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人类活动的结果”。 4、地学角度的土地概念表述 澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔特在《综合考察方法论》（1964）中指出：“土地是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”，“必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动”。 我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出了土地的概念：L=F(n、e、s、t)，式中，L为土地，n为自然因素，e为经济因素，s为制度因素，t为时间因素。 5、综合观点 由以上观点可以看出，自然科学意义上的土地与经济科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质，是由土壤、水文、砾石、岩石、矿藏等自然物质构成的自然综合体或自然历史综合体；后者是被当作生产资料和生活资料的经济资产，是由土地资源和土地资产所购成的自然、经济综合体。 综合各家观点，一般认为，土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然一经济综合体。 7、土地与土壤 土壤——是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的历史自然体。 土地与土壤的区别 - 从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤； - 从本质特征上看，土壤的本质是肥力，即为植物生长供应和协调营养条件及环境条件的能力，而土地的本质特征是生产力，它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力； - 从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分，二者在形态结构上相差甚远。 （二）地产的含义（土地资产） 1、地产的含义 在社会生产过程中具有服务能力和贡献能力，是不可替代的经济资源。对企业生产而言，土地资产如同厂房一样，是不可移动的、有形的固定资产。 具有能为社会带来经济利益的服务潜力。换句话说，通过对土地资产的有效使用，能为社会的未来发展产生经济效益。 在不同的社会生产方式条件下，土地资产表现为一种可占有的权益。即谁具有对土地的权利，就等于他拥有物质财富，具有资本，所有者就可凭借其对土地的所有权获得土地收益。 2、地产的分类 狭义地产作为资产或财产的土地 根据包容的客体 广义地产指房地产或不动产。