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房地产抵押论文房地产贷款论文： 商用房地产抵押贷款违约损失率研究 提要：巴塞尔新资本协议直接将银行的资本与其面临的风险联系在一起，其中在信用风险管理要素中违约损失率（LGD）是最难处理、也是最复杂的，回收过程中的许多因素难以数量化并缺乏实证研究，因而违约损失率的度量和估计成为信用风险管理的一项重要任务。本文着重探讨了在新资本协议框架下商用房地产抵押贷款违约损失率的决定因素、度量及应用。 一、《巴塞尔新资本协议》对违约损失率的基本要求 巴塞尔资本协议（以下简称BASEL I）的基本思想就是监管当局对银行的资产要根据其风险水平规定一定水平的资本要求，即监管资本要求。巴塞尔新资本协议（以下简称BASEL II）没有改变这一基本思想，但BASEL II比BASEL I复杂许多，不仅表现在它涉及更多的风险领域，更突出表现在它旨在提高风险敏感度的监管资本计量框架和方法上，其主要目的在于通过采用这些复杂的计量方法，提高监管资本对于银行实际风险水平的敏感程度，从而促使银行在维持与其风险和管理水平相适应的资本水平的同时加强风险管理。 BASEL II提出适应不同风险管理水平的资本计量方法，包括简单的标准计量法、较高级的内部评级初级法和内部评级高级法；同时，对较高级的计量方法做出了监管资本降低的激励安排，即对同一银行，采用较高级的计量方法算出的监管资本比用较低级的计量方法算出的监管资本少。BASEL II中尤其以许可银行采用内部违约损失率（LGD）数据的高级信用风险计量法的复杂性更为突出。LGD从损失严重程度方面反映了信用风险的性质，更加有利于正确地反映资产的风险水平，同时也反映了银行风险管理措施所发挥的作用。LGD所能反映的风险缓释技术有：抵押、担保、信用证、信用衍生产品和信用保险等。因此，LGD在监管资本计量框架中的应用不仅使得新监管资本衡量框架能够更加正确地反映银行实际承担的风险（更具风险敏感性），而且从监管角度认可和鼓励了不断发展和创新的银行风险缓释技术。 二、违约损失率的决定因素 违约损失率不是一个确定的数值，其影响因素主要包括：债务的违约概率、优先等级与债务的保护程度、宏观因素与经济周期、行业因素、破产体制与债权人的谈判能力等。BASEL II内部评级高级法中关于自行估计的违约损失率，要求至少考虑经济周期、借款人的风险和抵押品的风险的相关性、抵押品的历史清偿率、违约借款人的清偿费用等. (一）违约概率与违约损失率的关系。违约概率PD和违约损失率LGD都是反映债权人面临债务人违约的信用风险的重要参数，两者结合在一起才能全面反映信用风险水平。BASEL II关于监管资本的计算表明，LGD与PD之间存在非常强的正相关性，PD也是影响LGD的重要因素。LGD和PD都受到债务人信用水平的影响。 （二）项目因素对违约损失率的影响。债务优先等级和保护程度与债务的结构设计有关，债权人可通过债务交易方式的设计来管理和降低债务人违约后的损失。这类因素主要包括债务清偿的优先性以及债务的保证和抵押安排。债务清偿的优先性是债务合同规定的债权人所拥有债权的重要特性，是指在负债企业破产清算时债权人从企业残余价值中获得清偿时相对于该企业其他债权人和股东的先后顺序。在美国等发达市场经济国家，已经形成了一系列企业破产清算时清偿先后顺序不同的金融产品，包括从抵押贷款到普通股票，并形成了相关的法律规范。美国破产法中的“绝对优先规则”规定，破产企业的价值按照清偿优先性的先后顺序依次分配给不同的资本供应者，在较低级的债权人得到任何分配之前较高级债权人应该得到全部清偿，而所有债权人也同样应该在股东得到任何分配之前得到全部清偿。在 BASEL II内部评级初级法下，LGD实际取值依赖于抵押物的情况，对公司、银行和国家的无抵押高级债权，LGD规定为45%；对公司、银行和国家的无抵押的次级债权，LGD规定为75%。可见，抵押贷款的回收率远高于无抵押贷款的回收率，而且无抵押贷款损失率的波动性更高。贷款合同中要求借款企业提供特定的抵押品使得抵押贷款的清偿优先性得以提高，在借款企业一旦破产清算时可以使得银行提高回收率，降低LGD。当然，利用抵押有效降低LGD的前提是银行对抵押品要进行有效的管理，国家也应该有一个有效的司法系统来保障银行对抵押品的获取、变现和价值回收。此外，除了传统的抵押品，银行也正在通过金融创新发展其他防范或转嫁企业违约后损失的方法，如信用衍生产品等。这些技术被新巴塞尔资本协定称为风险缓释技术，并通过不同的LGD数据被纳入到新的资本监管框架。 （三）宏观经济周期因素对违约损失率的影响。大量的实证研究表明，国内生产总值的增长、行业的产量和经济周期等一些宏观变量与平均回收率密切相关，宏观因素和经济周期是影响违约损失率的一个重要变量，而且经济衰退期的回收率明显低于繁荣期。 （四）行