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绿意·盛尊 房地产营销策划方案 Never ending小组： 廖建燕124082010024 谢玉 124082010043 李巧荣124082010022 陈海宁124082010003 陈丹燕124082010063 目录 一、环境分析 ——————-———————————— 02 二、项目SWOT分析 ———————————————— 03 三、名称设置 ——————————————————— 04 四、开发商基本情况 ———————————————— 04 五、市场分析 ——————————————————— 05 六、项目定位 ——————————————————— 07 七、营销策略 ——————————————————— 08 八、入市策略 ——————————————————— 11 九、销售服务 ——————————————————— 12 十、总体费用预算 ————————————————— 12 十一、效果评估 —————————————————— 12 十二、附件 —————————————————— 13 绿意·盛尊房地产营销策划方案 一、环境分析 宏观环境： 1）政治环境 新国五条制定并公布新建商品住房价格控制目标，完善稳定房价工作责任制。 2013年商品房住宅销售总体平稳， 3月开始呈下滑态势，如下图： 由于新颁布的“新国五条”政策，对福州房地产有一定的影响，有些消费者采取持币观望心理，楼市销售量有所回落。但从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，未来发展前景是广阔的。相信在房产新政的指引下，楼市将从激情回归理性，房地产市场将步入一个新的发展阶段，房地产业一定会更加稳定、 健康地向前发展。 2）经济环境 福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃，海内外侨胞较多，消费水平较高，房地产环境明显优于其他城市，对大面积住宅房需求较大，数据如图： 2012年福州商品住宅上下半年分板块成交比例图： 3）社会文化环境 福州历史悠久，是中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户，又是重要的文化中心。福州贸易早期借助对外开放，走在全国前列，外商投资活跃，这为房地产的发展创造了良好条件。 4）技术环境 福州的房地产经过几十年来的发展，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术都达到了一定的高度。随着节能环保技术得到广大社会的热捧，加之该技术随着科技发展日益成熟。对该项目房地产开发提供了强大的技术支持。 5）人口环境 福州是中国著名的侨乡。祖籍福州的海外华侨、华人多达300余万人。福州地区的归侨、侨眷人数多达200万，港澳有福州乡亲近30万。在世界各地有海水的地方几乎都有福州人的足迹。这既有利于福州的经济与城市建设，更为福州带来了许多海归新生置业群。 微观环境（略） 二、项目SWOT分析 1)优势分析 （1）卖点优势：经过策划，确立开发以节能环保为主题的住宅，有效地将时代的主题——环保与房地产相结合，人为的为房地产制造了一个特别的卖点，而这个卖点正好填补了福州环保联排别墅的空白，一经推向市场，将会引起轰动性的效应。 （2）教育优势：临近大学城，金山小学，福三中金山校区、福一中、福州大学、福建医科大学等院校教育资源丰富。且将节能环保定位为尊贵生活的一种姿态，让住户对环保有深刻的认识，使其子女认识到环保的重要性，从小培养孩子的环保意识，从身边的小事做起，将环保融入生活。 （3）新闻优势：因节能环保联排别墅在福州首开先例，并且是在江边的良好地段，届时必会受到新闻媒体的广泛关注，很多媒体主动找上门做采访，这样就可以将楼盘进行免费宣传，节省一笔广告支出。 （4）地段好：优越的地理位置，环境好，且周边休闲娱乐场所有新华都购物广场、永辉超市、博士后购物广场等升值空间较大 （5）交通便利：41、43、95、96、123路经过金山生活区和福州市各个区域。地铁2号线经过。 （6）品牌价值：绿地企业品牌口碑好 2）劣势分析： （1）周边市政配套不够完善，给住户带来许多的不便。如缺乏银行、酒店等。 （2）竞争对手强劲，开发实力雄厚。 （3）地理位置较偏僻，交通有所不便。 3）机会分析 1、政府政策的改革，对买房的限制下降。 2、福州海西建设，带动经济发展，福州城市化范围扩大。 3、大量海归归国，特别是中国人受落叶归根的思想影响大，使五区八县的海内外侨胞在事业有成后有回国购房的成为可能。 4、地处大学城附近，文化氛围良好。 4）威胁分析 1、下阶段推出项目多，周边商业区也越来越多，同类竞争大； 2、该区域已出让众多地块，未来竞争激烈。 三、名称设置 1）名称确立：项目名称建议采用“绿意·盛尊”，简称为“