2016年1月18日成都青羊光华项目市场研究及策划报告.doc

2010年1月18日成都青羊光华项目市场研究及策划报告 青羊光华项目位于成都市青羊区，距离西三环路仅1公里。项目位置优越，交通便利，成都东西轴线沿线日月大道、光华大道、成飞大道及地铁四号线，构成了四通八达的道路网络。 * 项目概况 项目概况 * 项目概况 地块编号 规模(亩) 容积率 密度 性质和用地条件 1 79.23 不大于3.0 总密度≤40%,高层主体≤20% 文娱酒店兼商业, 兼lt;50%商业 2 42.93 不大于2.8 商业兼住宅,兼lt;50%住宅 3 80.17 不大于2.76 4 86.01 不大于2.5 提纲 一、项目发展背景 二、区域现状及未来发展分析 三、项目开发方向及整体定位建议 四、项目产品及规划建议 五、项目开发进度建议 六、项目投资财务评估及风险分析 * 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场背景 1.1、城市背景 * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 1.1、城市背景 成都四川省省会城市，西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城，素有“天府之国”的美誉，被评为“中国第四城”，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。 * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 1.1、城市背景 国家综合配套改革试验区 全国最佳旅游城市 全国宜居城市 全国精神文明城市 成都市现辖9区4市6县，面积1.24万平方公里，截至08年底全市户籍人口1124.96万人，常住人口1270.6万人，外来人口年均增长率3％以上。 * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 1.1、城市背景 我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运中心之一，是多条国道的交汇点，是中国六大航空枢纽之一。 全国八大通信枢纽之一，中国“八纵八横”光纤干线网节点。电话总容量、移动电话用户、网络注册用户、报刊发行量等居前列。 是中国西部最重要的科技研发中心和智力资源库，汇集了29所高等院校、2700多个科研机构和58万各类专业技术人员 四川水电资源可开发量为1.2亿千瓦，占全国可开发量的27%，成都是中国少见的水能资源丰富、电力供应充足并可持续利用和发展的大城市。 城市优质资源 金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位，证券业务成交量仅次于上海、深圳，列全国第3位。 西部最大的商贸中心，背靠四川 省8750 万人口的巨大市场，辐射西南、全国乃至部分东南亚和中亚地区。 2008年全国城市竞争力排行榜居西部第一 * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 1.1、城市背景 随着投资环境的不断改善，成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界500强中已有133家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等9个国家及地区在成都设领事馆。这些都表明成都正成为世界所关注的城市。 * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 1.1、城市背景 城市圈框架：以中心城区为核心，将向东、南、西、北四个方向发展，构建四大城市次区域，逐步形成城、镇、村一体的城市格局。 人口：市域内的城市规模扩大，到2020年，总人口预计将达1400万～1500万人，城市化水平2020年将达到70%。 发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。 产业发展战略：一个基地（现代民用工业和国防工业基地）二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。 根据2003－2020年成都市总体规划大纲 总体目标：把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市 * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 1.2、城市指标 在2008年世界经济危机及地震的影响，成都市总体经济受到一定的影响，但2009年GDP增速有望达到14.50%。 指标1：GDP * 一、项目发展背景 1.1、城市背景 1.2、城市指标 1.3、市场情况 成都近年来GDP稳步上升，根据成都商报最新统计显示，成都2009年GDP可能达到4380亿元； GDP保持高速增长，由于09年房地产市场回暖的影响，2009年GDP增长速度有望达到14.5%，增速比上年上升