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地产企业成本管理探讨 “加强成本管理，向管理要效益”是当前市场环境，各家地产企业都在思考的问题，也是地产行业发展的必然，成本管理究竟在地产企业发展中起到何种作用？如何起到作用？如何量化“附加值”，对我们经营效益最敏感的因素是什么？如何建立一套有效的量化考核薪酬体系？我们的成本目标制定，总控计划实施等根本的出发点是什么？如何发挥成本管理的最大作用，控制最关键的环节？品牌价值如何在财务指标上体现？等等问题，值得思考，本文从财务、税收、工程造价角度希望能够自定义“成本系数”的组成找到一些答案。 我们从一个纯粹的住宅项目分析，从置地一直到项目清算，从如何确定土地竞标价格上限，如何在获得土地后确定建安费用上限，如何建立对项目管理团队的考核，如何确定我们的销售价格，如何提升我们产品的附加值着手分析。 一、从现行财务和税收角度建立数据模型 一切地产企业同其他行业一样，都是追求利润的最大化，根本的经营目标就是利润的绝对额。 利润=销售收入-成本，提高其绝对值有三种途径：1、销售收入提高，成本下降。2、销售收入大幅增加，成本小幅增加。3、销售收入不变，成本减少。这三种途径和造价管理中提高价值系数很相近（价值系数=功能/成本，应该是略大于1），但也有区别，价值系数追求的是匹配，不能太大，如果太大则说明功能冗余或成本投入不足，如果我们用收支比率=销售收入/成本，理论上企业追求的是越大越好，但收到地产土地增值税的限制，企业长远品牌建设的需要，收支比应该有一个合理的范围。收支比=销售收入/成本，地产企业收入单一，但按性质划分成本多种，为了分析方便我们引进一个企业成本系数概念，成本系数=成本/销售收入。同样道理企业追求的成本系数越低越好。 地产企业成本=管理费用+财务费用+营销费用+土地费用+建安费用（包括前期费用）+与销售额有关的税费（如营业税，城建税和教育附加等）+不可预料风险成本 成本系数=管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入+土地费用/销售收入+建安费用/销售收入+与销售有关的税费/销售收入+不可预料的风险成本/销售收入 管理费用：可以根据企业不同项目以往的数据分析，其数值应该同项目建安工程量的规模和实施周期正相关，一般取建安费用的5%。考虑到激励薪酬体系或计算简单可以定义为销售额的5％。管理费用还可以根据项目的规模确定岗位配置，薪酬体系，奖励分配，项目的实施周期，项目费用的历史数据等预测具体数值。 财务费用：可以根据企业资金投入状况和建安成本、土地费用等开发总成本规模，考虑开发周期及市场贷款利率综合确定，一般取（土地费用＋建安费用）×贷款利率×开发周期。 营销费用：可以取行业的一般水平或企业以往类似项目的数据，莱茵达营销费用占销售额的比例为3％左右。 上述三项费用之和，按现行税务制度规定，在收取增值税之前的抵扣不能超过销售收入的10％，从目前市场利率，行业经验看，往往超过10％的上限，不管是否超过，从税务筹划角度，理想状态是10％。对于长期从事房地产的企业，营销费用和管理费用可以建立自己的经验数据库，获得数值会更加准确。 土地费用：根据实际土地合同价和规定的配套市政费用。 建安费用：形成项目实体的全部费用，包括前期、报批报健，规费等。在拿地期间可以根据项目实施的所在地、项目规划的性质、通过分析企业、行业的历史数据以概算指标予以估算。 上述两项费用之和占目前项目成本中的比值最大。 与销售有关的税费：根据现行地产行业的税务规定有营业税，城市建设附加，教育附加，约占销售额的5.65％。 不可预料的风险成本：地产行业的社会环境和建筑产品建设过程的特点所决定的，成本系数用于拿地决策时可以考虑的。按销售收入的1%考虑。也可以根据以往经验自定允许数值。 成本系数：地产项目所有成本支出占销售收入的比例。成本系数的确定在土地价格确定后，综合考虑建安成本、财务、管理费用后确定的一个合理的数值。 利润系数：可以通过成本系数派生利润系数及扣除所得税后的项目净利润。{销售收入－【销售收入－成本A*1.2）】×土地增值税率－成本B}×（1－所的税率） 成本＝成本系数×销售收入，成本A和成本B有所不同，成本A所含三项费用（管理费、营销费用、财务费用）不得超过销售收入的10%,根据《增值税暂行条例实施细则规定》加计1.2系数只能是土地费用和建安费用，其他三项费用不能加计，比较复杂；成本B是按所得税规定按实际发生，有合法票据即可。为简化计算下面推导视为三项费用之和不超过10%，成本A和成本B相同（目前一般情况下主要是财务费用超支）。成本所得税率为25％，土地增值税率为30％（增值额在50%以内考虑），1.2系数是房地产企业可加价进入增值税抵扣范围。代入上述公示 净利润={销售收入－【销售收入－成本*1.2】×土地增值税率－成本}×（1－所的税率） 提取销售