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2010年房地产业 地方税费政策讲解 房地产企业涉及的税种有营业税、城建税、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税、土地增值税、个人所得税、企业所得税和视同税金管理的教育费附加，基金（费）包括：水利建设基金、地方教育附加、工会经费、残疾人保障金、基本养老保险费、基本医疗保险、失业保险费、工伤保险费、生育保险费。 第一章　营业税 主要法规索引： 1、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）； 2、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部和国家税务总局令第52号）； 3、国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发[1993]149号）； 4、安徽省地方税务局关于印发安徽省房地产税收管理暂行办法的通知（皖地税[2005]76号）。 主要政策讲解： 一、关于税目的具体规定 1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。房地产企业销售开发产品适用营业税九个税目中的销售不动产税目，税率为5%。 2、在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 3、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。 4、房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。 5、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： （1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 （2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 6、房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。 二、关于计税依据的具体规定 1、营业税计税依据是营业额。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。 2、以“还本”方式销售建筑物的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 3、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 4、房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价格核定或按当地政府规定的成本价格标准计征“销售不动产”营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征“销售不动产”营业税。 5、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 三、关于纳税义务发生时间的具体规定 1、营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 2、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 3、纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个