物业设备维护管理.ppt

物业设备管理 华南片区管理组 2011年10月 一、物业设备管理的意义 二、物业设备管理的目标 三、物业设备的组成 四、物业设备管理的内容 五、物业设备管理的要求 一、物业设备管理的意义 良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。 良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。 良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。 二、物业设备管理的目标 目标：用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 衡量物业设备管理目标两个重要指标： A—设备利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比，指设备的使用效率，是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。 B—设备的完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重，它是反映设备技术状况和评价设备管理工作水平的一个重要指标。 物业设备是否完好的标准为： 零部件完整齐全， 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效 三、物业设备组成 1、给排水系统 2、电气工程设备系统 3、电梯系统 4、智能化楼宇的技术设备系统 5、消防系统 6、空调、通风系统 7、电话通信设备。 8、燃气系统 四、物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 1、物业设备基础资料的管理 （1）设备原始档案包括： 设备清单或装箱单 产品质量合格证明书 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告 （2）设备技术资料包括： 设备责任卡 设备台账 竣工图 系统资料 （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2、物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 （1） 设备的运行管理 在技术性能上始终处于最佳状态。 针对设备的特点，制定科学、切实可行的操作规程。 （2）运行成本管理 能源消耗的经济核算。 操作人员的配置。 维修费用的管理。 3、物业设备维护保养 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。 （2）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班中对设备进行外观检查，按操作规程操作设备，定时巡视，记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，并做好清洁工作。 定期维护保养要求按照事先制定的维修保养计划对设备进行维护保养。 （3）设备的日常巡检 设备的日常巡查由运行人员负责。日常巡检的内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。 （4） 物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及巡检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 （5） 计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。 4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。 5、备品配件的管理 基本原则：需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。 目的：既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 五、物业设备管理的基本要求： 1、熟悉设备的运行情况 　　掌握物业设备的运行管理，应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的设备，要加强接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，并做好记录，消除设备存在的隐患。日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员