房地产公司项目开发过程中的成本管理要点.docVIP

精品论文 参考文献 房地产公司项目开发过程中的成本管理要点 青岛金泽伟业房地产有限公司 山东 青岛 266000 【摘 要】本文系统介绍了房地产公司项目开发过程中几个重要阶段的成本管理要点，介绍了影响成本的一些因素，并指出解决方法。 【关键词】房地产开发成本管理 从毕业到现在已经8年了，曾经在工程造价咨询公司做过造价咨询工作，现在在房地产公司从事成本管理工作。作为一名成本管理人员，不单单是要具备预算、结算编制审核能力，同时在设计规范方面、工程验收方面，都应深入学习研究，这才能将成本管理控制的工作发挥到极致。以前，在土地成本还较低的情况下，大多数房地产公司由于其利润率较高，疏于在成本的控制方面做精细的管理，导致了高成本的现象，但还算是仍能赚钱。而现在，政府多项房地产调控措施陆续出台，土地越来越少，多家都在争抢，地价不断的增高刷新，房地产市场观望气氛浓厚，房价走向又不明朗。低利润导致的需严格控制压缩成本的时代已经到来，房地产公司纷纷加强了成本管理与控制工作，从内部压缩成本找效益。 结合自己在房地产公司6年的成本管理工作，通过不断的学习与实践而总结的经验，与大家分享一下个人认为关于房地产公司项目开发过程中几个阶段的成本管理要点。 1. 拿地阶段的成本管理 拿地阶段是项目开发中最为关键的阶段，这个阶段的成果文件如项目定位策划书、投资测算表，项目可行性研究报告等是作为老板拿地的重要依据，直接影响到整个项目能否实施。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。 1.1 进行详细的成本分析 1.1.1 土地开发成本。 土地成本支出约占项目总成本的25-35％，更有些特殊项目，土地成本能达到40%-45%，其成本是不可控的，因此考虑时应尽量详细，一般应包含： ①土地征用费。土地征用费中的关键点土地出让金可提前与政府沟通或参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况等进行估算。 ②拆迁安置补偿费。房地产公司应充分研究相关的政策，有针对性地对项目所涉及的市政配套进行实际调研，对周边的管线、道路、公建配套作充分了解。拆迁安置补偿费有全货币补偿形式，亦有半货币半房屋补偿形式，其费用与形式公司开发人员要提前跟踪落实政府了解最新消息，亦可参照近期类似项目。 1.2前期工程费用。 前期工程费一般占项目总成本的4％左右，但在青岛，市区与周边区市，如开发区、即墨等地的实际收费也有很大差别。 1.2.1 “报建费”和“勘测丈量费”，政府规定费率与实际收费亦有差异，房地产公司的开发部门应注意提前同政府相关部门沟通协调。同时，随着政府职能的转变，许多规定收费有的取消了，有的由硬性指标转变为市场调控，房地产公司应充分了解。 1.2.2 “规划设计费”等可参考以往类似项目估算。 1.2.3 “三通一平”和“临时设施费”应提前踏勘现场，根据实际估算，并可考虑结合实际情况，将一些临时设施变成项目的永久性建筑，从而相对降低开发成本。 1.3 基础设施费。 基础设施费一般占项目总成本的2％左右。 基础设施费中的关键点“市政配套费”，开发商可提前落实是否有“减免”或者“缓交”的政策，像我们公司目前开发的一个项目，大配套费就是可以减免的，另一个项目，大配套费是可以缓交的，这对开发成本及财务成本都是有影响的。 1.4 建筑安装工程费。 建筑安装工程费一般占项目总成本的45-55％。 其成本分析应充分调研近期类似项目的造价指标，了解市场人工、材料、机械费用的变动情况，并根据项目定位及产品标准，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本。 1.5 公共配套设施费。 公共配套设施费一般为项目总成本的2％左右。在拿地阶段，应对项目内部的配套设施指标进行了解、分析，做好估算。 项目小区内配套应坚持在不影响产品品质及定位的前提下，尽量做到精简。我们公司有自己的物业公司，因此在实施过程中，同时还要考虑配套项目的可经营及管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。 1.6 园林环境工程费. 园林环境工程费一般为项目总成本的3-5％，其成本与项目所处的环境有关，主要是结合项目的定位确定。 1.7 费用类。 1.7.1 财务费用：拿地阶段应对财务费用做好充分估计，根据项目合理的开发周期确定现金流，并结合自有资金及融资资金的合理投入比例，以最少的财务费用满足项目资金