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房地产宏观调控政策 证券投资协会房地产行业研究小组 参与研究：路逊、周轶、余频捷、王晓彦、莫耕权、俞斌 2010-5-23 目录 1 房地产宏观调控的主要手段3 1.1 财税政策3 1.1.1 财税政策的分类3 1.1.2 财税政策的演变8 1.2 金融政策15 1.2.1 金融政策的分类16 1.2.2 我国房地产调控金融政策特点总结22 1.3 土地政策22 1.3.1 土地政策的分类23 1.3.2 土地政策的特点34 1.4 保障政策34 1.4.1 保障政策的分类35 1.4.2 中国住房演进趋势40 1.5 中介政策42 1.5.1 我国房地产中介服务行业42 1.5.2 房地产中介市场混乱现象及其监管政策45 2 不同时期房地产调控政策47 2.1 不同时期的调控概述47 2.1.1 1998 年-2002 年： 降低贷款利率刺激购房需求47 2.1.2 2003 年：中央银行运用选择性货币政策对房地产金融，对房地产行业需 求方进行调控47 2.1.3 2004 年：紧缩“银根” ，控制房地产开发信贷48 2.1.4 2005 年：差异化金融政策，稳健调控楼市49 2.1.5 2006 年：以打击投机性需求为重点50 2.1.6 2007 年：抑制投机以及通过金融政策限制土地价格上涨50 2.1.7 2008 年：两段式调控52 2.1.8 2009 年：放松信贷，强化住房保障与稳定市场发展53 2.2 政府调控政策的变化规律54 3 其他54 3.1 “上有政策下有对策”——房地产政策有效性的案例研究54 3.1.1 《90 平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》54 3.1.2 本意打击投机性需求却让外资抄底房地产市场56 房地产宏观调控政策 1 房地产宏观调控的主要手段 1.1 财税政策 房地产税收制度是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或房地产有关的经济行为 为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费 者要缴纳的各种税收的总称。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式；房产、地产和房 地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象 的税收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地 产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收，既包括对 土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。房 地产税收，简单的讲，是指直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。 广义上的房地产税是房地产开发经营和消费中涉及的税种，包括城镇土地使用税、耕地 占用税、房产税、城市房地产税、契税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节 税、营业税、企业所得税、个人所得税。 房地产税收跟其他税收一样，具有固定性、强制性和无偿性等特征。此外，由于房地产 商品的特殊性，房地产税收还具有区域性、稳定性和持续性等特点，具体表现在以下几个方 面：第一，房地产税收