沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策.docx

沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策张沈生，朱晓凯，殷振瑶(沈阳建筑大学管理学院，辽宁沈阳110168)摘要:将沈阳市旧住宅区实行物业管理的状况与国内其他特大城市进行比较，在分析沈阳市旧住宅区物业管理现状的基础上，对沈阳市旧住宅区物业管理在产权结构、配套设施、管理资金和管理机制等方面存在的问题进行了深入的剖析，为促进沈阳市旧住宅区物业管理工作的顺利开展，从多方面提出了完善沈阳市旧住宅区物业管理对策建议。关键词:旧住宅区;物业管理;改造;问题;对策中图分类号:F719文献标志码:A2010年末，沈阳市政府出台了《关于加强旧住宅区综合管理的指导意见》，并在2011年1月1日起实施的《沈阳市物业管理条例》中首次将旧住宅区物业管理内容纳入其中。由于旧住宅区的物业管理工作面临产权结构复杂、配套设施落后、管理机制不健全、资金缺乏等一系列问题，使得旧住宅区在实施物业管理过程中不可避免地会遇到很大的困难。基于此，分析旧住宅区物业管理中存在的问题，探索旧住宅区物业管理行之有效的方法，是推进沈阳市旧住宅区物业管理的首要任务。旧住宅区的物业管理状况沈阳作为东北老工业基地，随着住房体制改革地不断深入，出现了大量的售后公房和老商品房(大多为2000年以前建设)，这类房屋随着时代的演变，新房逐渐变为旧房，由于历史的积淀，旧住宅区数量庞大。据沈阳市弃管住宅小区综合改造工程会议数据统计，沈阳市现有3381个住宅区，已实行物业管理的685个，未实行物业管理的2696个，占总住宅区的80.1%，远远高于国内其他特大城市(天津为24%，上海为5%)［1］。因此，笔者认为沈阳市旧住宅区实施物业管理潜力巨大。2.一、旧住宅区物业管理现状分析旧住宅区管理改造状况截至2010年12月沈阳市已完成改造的旧住宅区389个，完成改造面积1635万平方米。但在2696个非物业管理住宅区中，还有1502个，建筑面积3972.3万平方米的住宅区，由于无法落实房屋产权或房屋产权单位无法履行房屋维修责任等原因而成为弃管住宅区，严重地阻碍了改造工作的顺利开展［1］。因此对于弃管住宅区的改造，已成为沈阳市当前旧住宅区物业管理工作的重中之重。沈阳市委、市政府对此非常重视，召开了沈阳市弃管住宅小区综合改造工程会议，对沈阳市弃管住宅区改造的具体步骤做了3.1.旧住宅区的基本状况旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。《沈阳市物业管理条例》中明确规定:2000年6月底以前交付使用、房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，被称为“旧住宅区”。按照上述定义，目前，沈阳市共有住宅区3381个，建筑面积1.61亿平方米，居住人口506.3万，其中旧住宅区2367个，约占住宅区总量的70%，主要分布在沈河、和平、东陵、铁西、皇姑等五个区，尤其和平区和沈河区两个中心区较多。收稿日期:2010－05－10基金项目:辽宁省科技计划项目(2009401020);沈阳市社会科学立项课题(sysk2009－10－03)作者简介:张沈生(1957—)，男，山东莱州人，教授，博士，硕士研究生导师。第3期张沈生等:沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策289部署安排(见表1)。表1沈阳市弃管住宅区改造具体计划文化活动场所;没有绿地或绿化率非常低;多数小区没有垃圾中转站。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟须整修。这些问题都阻碍了旧住宅区物业管理实施工作的顺利开展。4.管理资金缺口大旧住宅小区实施物业管理无资金来源，物业公司必须自己想办法筹集资金对小区实施管理。主要表现在接管小区由开发单位按建安造价的1.5%提供的物业管理启动资金无法落实。然而由于这些小区建造年代久远，原有的建设单位有的已经倒闭，或无法查询，这就使得小区物业管理的启动资金无人问津［4］。此外，旧住宅区大多位于老城区，居住人口多、老年人多、低收入群体多、出租房屋多、流动人口多。居民消费观念比较滞后，对物业管理的认识和意识模糊。目前，沈阳市旧小区物业管理按户型每户每月收取9～13元费用［5］，尽管费用如此低廉，很多物业管理公司的收费率也只能达到30%左右。5.管理机制不健全随着我国住房制度的不断改革，旧住宅区的公房大部分实现了私有化，但物业管理仍然沿袭旧的管理体制，不少住宅区行政管理，物业管理及专业部门的专业管理并存，这必然导致小区管理主体不清，管理责任模糊［6］。目前，沈阳市还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制。物业管理的投资主体及业主的利益分配也没有完善的方案配套实施。若想有效地开展旧住宅物业管理改造工作，关键是建立一套健全、成熟的管理机制。年份改造数量/间改造面积/万m2所占比例/%201020112012合计60045145115023972.32979.22979.29930.