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“唯一住房”也可被查封拍卖 行业周边：“唯一住房”也可被查封拍卖 房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走”。 请注意：这两种想法都错了，尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”，相信80%的中国人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。 对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果我按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭了一段时间，付出了100万。这时候出现暴跌，房子市场价只有500万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了400万，银行就出现了300万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。 如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买惟一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。 之所以理解错，是两个原因造成的。一是在2005年12月21日之前，国家的确是这样规定的；二是在2005年12月21日之后，由于担心造成上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。 在2005年1月1日之前，关于惟一住房能不能拍卖，一直没有特别明确的规定，所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。 高院之所以出台这个司法解释，是出于人道主义的考虑。但随后一年中，出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定，成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后，最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，2005年11月14日通过， 12月21日起就施行，根本没有等到2006年1月1日。 这个新规定总共只有7条，基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定：只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（惟一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。 如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房。这种临时住房，地段、面积都可以跟原来的住房不同，可以参照廉租房标准来解决。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金，没有明确规定，从各地判例看，从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。当买商品房断供的人，显然不太可能是低保家庭。 也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子，预留一段时间的租金（当然，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主）。 事实上，2005年12月21日以来不是所有的这类案子，都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院，由于担心造成过多上访事件，或者带来执行难，采用了息事宁人的态度。而银行方面，由于断供者不多，加上房价一直上涨，化解了一些矛盾，因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以，连很多律师和政法记者也不知道高法有这一司法解释。比如2013年11月，《郑州晚报》就发表了一篇《被执行人只有“惟一住房”咋办》的报道，称当地的中原区法院，“分五步”破解了这一难题。其实所谓的“分五步”根本不是创新，而是高法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》里设定的方案。 但情况显然已经发生了很大的变化。如果将来房地产泡沫破裂，银行和法院都要认真面对断供的情况，因为到那时银行必须自救，否则就面临大量烂账乃至倒闭。 需要提醒的是，假如真的面对供楼难题时，需要明白以下细节以保护自己的利益： 第一，如果无法继续供楼，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本，和房子可以卖出