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项目策划简述 项目策划简述 　　生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。 　　一、成本和品质的关系 　　一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了时间与精力投入外，更关键的是资金的投入，因此开发商一般都会注意成本的控制。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。 　　第一代的物业，只要有水、有电、能遮风避雨就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，因为潜在的客户群会随着市场 　　在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。 　　二、前期策划的核心 　　前期策划的核心在于用最少的资金，把项目做起来。万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位显得优为重要。 　　三、住宅项目的策划分析 　　怎样才算一个好的房地产项目，相信每一个开发商都对此有自己的阐释。但体现人文关怀，创造一个美好的、令人舒心的房地产项目却是每一个开发商的共识。 　　从我们身边典型的家庭分析起，一个简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，根据体现人文关怀的角度来讲，我们在建房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老，以此为策划基点，就将是买房时的一个买点： 　　1. 地段要方便 　　事实上方便的地段就是指交通发达，有良好的交通，小孩上下学，老人外出访友、活动均十分方便。从某种意义上讲只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。 　　2.周边环境要清新 　　对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或拥挤嘈杂的社区里。现在大部分房地产项目均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太小，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环 　　境(好地段)也要有小环境，为业主提供可以享受得到的绿。 　　3.户型功能齐全 　　老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。 　　4.硬件配套要完善 　　（1）硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。 　　（2）要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。 　　（3）暖气在冬天时能保证室温达20℃以上。 　　（4）要有好的采光、景观少不了用大窗、落地窗、异形窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，建筑物的外围要有保温节能设计，这样舒适的温度才有保障。 　　5.生活配套要贴近生活 　　（1）老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。 　　（2）要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。 　　（3）托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。 　　（4）小型应急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。 　　6.物业管理要有“内涵” 　　物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。 　　这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。 　　7.网络设施