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AAR事后评估会议纪要 （二〇〇八年第一次） 会议议题：关于建筑外门窗雨水渗漏及外墙、屋面、地下车库渗水的AAR 议题级别：A级 评估类别：业务类——工程管理类 案例背景： 顶秀青溪项目出现多处外门、窗雨水渗漏问题，情况较严重。为了找出渗漏原因，寻求有效的措施及解决方案，同时也为了总结经验教训，避免重复出现类似情况，整体提高公司管理水平，特此召开本次AAR会议。 时间：2008年10月24日（星期五）上午9时 地点：泰福恒公司大会议室 主持人：常娜 出席：泰福恒总部：张洪越 品质管理部：王柯峥 北京顶秀置业：郑福海、梁衍忠、刘立、李旭晨 天津顶秀置业：白建明、宋震、俞昊 北京华捷监理公司：赵群、徐文更、尹立彬 北京鸿路泽物业公司：赵双、张红涛 记录人：王柯峥、刘立、李旭晨 主要议定事项： 一、总结窗漏水问题 （一）因窗本身造成漏水原因 1、窗扇泄水孔堵塞，或被纱扇阻挡。 2、断桥铝合金窗扇四角（45度角对拼）加工拼装不精密。 3、窗主、副框之间缝隙打胶不密实及胶因耐候性差，易开裂。 4、窗主框连接孔处渗水。 5、窗扇橡胶压条变形造成渗水。 6、主、副框安装过程中半成品被破坏。 （二）预防措施 1、窗扇泄水孔数量或孔径应在原有基础上增加一倍。 2、窗框四角在打胶时应将胶挤出，并保持压力一定时间，直至胶达到粘接强度。 3、针对窗扇及主副框之间缝隙打胶工序加强检查力度，并使用耐候性较强的胶。 4、纱扇安装避让出泄水孔。 5、窗主框连接孔处换成橡胶帽增加其柔韧性。 6、窗扇玻璃外侧打耐候性较强的胶，内侧采用橡胶压条，压条四角焊接严密。 7、教育施工人员，提高主、副框安装过程中的成品保护意识。 8、纱扇尽量使用固定纱扇。 9、与门窗厂家在签订合同时即提出要求，并将门窗主材、副材（密封胶、结构胶、帽钉、橡胶条等）封样保存，以备核查。 （三）其它造成窗漏水原因 1、窗副框与结构墙连接处不密实，形成空腔造成雨水渗漏。 2、窗口外侧保温砂浆层裂缝，倒坡。 （四）预防措施 1、副框与结构预留洞口之间使用防水砂浆堵实。 2、外保温与副框交接处使用保温砂浆代替挤塑板、聚苯板。 3、保温砂浆与主副框之间打结构胶。 4、加强副框与结构连接处的检查验收力度，单独进行隐检。 5、设计方面，里窗台必须高于外窗台，加大外窗台找坡，将渗漏水导出。施工方面，先安装副框粗收三面口（留下口不收），再安装主框后收下口。 6、保温砂浆与窗框留3毫米缝隙，再打胶密封。无论保温砂浆还是防水砂浆，均不得有空鼓、开裂等质量问题。 7、窗上口混凝土压顶防治裂缝等质量问题。 二、总结外墙保温漏水问题 （一）主要原因：外墙保温面层漏水问题，多为材料防水性能达不到要求。 （二）对因其它原因出现问题的预防措施 1、外保温基层 （1）在外墙尤其迎水面穿墙洞眼处穿墙眼要堵实并涂刷防水涂料。 （2）外墙施工缝做防水处理。 （3）外墙迎水面如飘窗板、阳台板等做防水，阴角处增做防水附加层。 2、涂料：建议选择有弹性的面涂（但此涂料吸附尘土能力强）。 3、保温结构突出部位、窗台、阳台板根部作防水，坡度要大。 4、聚苯保温板材料出场时间一定要有60天固化，防止安装后过度变形。 5、保温材料搭接必须紧密。 6、面层抗裂砂浆厚度及强度按照规范要求。 7、柔性腻子注意材料质量。 8、建议各项目，凡具备条件的结构后砌陶粒混凝土外墙面均增加外墙抹灰层。 三、总结地下室及车库防水问题 （一）主要原因 1、地下室外墙防水收头不严密。 2、防水被回填土破坏，污水管被回填土拉断。 3、设计、施工变更，进楼管线后穿墙，破坏防水层。 （二）预防措施 1、地下室外墙防水上口收口方式必须严密，采用钉粘结合，节点做法应与设计仔细推敲。 2、控制回填土质量，防止回填土下沉拉裂，回填时间要严格控制。 防水材料保护层与回填土间最好用沙子等作中间层，降低其摩擦系数。 3、各专业管线，避免后穿墙，并提前制定施工方案。进楼管线虽有套管，但此处回填通常由专业公司施工，须加强检查控制。 4、及时进行肥槽回填，保证灰土回填质量，保证肥槽回填完成后再进行管线安装施工，这样可以避免由于回填土下沉切断管线。 5、地下外墙防水要做好防根刺准备，必要时增加水泥砂浆等硬质保护层。 6、后浇带尽量早施工，预留沉降量，做好防水施工同时做好防水成品保护工作。 7、车库顶面做好导水设计、施工，同时要保证其上种植乔木的养护要求。 8、今后项目如有覆土的地下车库顶面，建议使用导水板，提高排水性能。 9、防水施工工期一定要有合理保证。 10、各项目均要注意，防水高度要和园林设计协调好，防止个别部位（暗散水、花池、坡地）防水高度不到位。 11、控制车库顶部大面积回填土质量，避免只回填不压实的现象，避免回填建筑软性垃圾。 四、总结屋面屋顶漏水问题 （一）主要原因 1、雨水自老