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新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案
新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案
新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案
(2006年6月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2006]第6期出版)
????裁判摘要:
????一、根据合同法第一百一十条规定,有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为平衡双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
????二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方对商铺享有的权利,不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥,买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
????原告:江苏省南京新宇房产开发有限公司,住所地:江苏省南京市中山路。
法定代表人:周秋隆,该公司总经理。
被告:冯玉梅,女,40岁,住安徽省马鞍山市金家庄区。
????原告诉称:被告与原告签订商铺买卖合同一份,购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款,原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月?18日,在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司(以下简称嘉和公司)因经营不善,遭到哄抢后倒闭,各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月,购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高,各小业主不服从物业管理,不交纳物业管理费,购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业,引起大部分业主不满,纷纷要求退掉购买的商铺,还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定,政府出面协调,要求原告回收已售出的商铺。其间,原告的股权经历二次调整。新的股东认为,前两次停业,是经营者选择的经营方向与方式不对造成的,因此决定将原经营衣帽箱包等项目,改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目;将原来的市场铺位式经营,改变为统一经营。为此,原告开始回收已售出的商铺,对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺,回收得只剩下被告和另一户邵姓业主,时代广场开始按重新布局施工,原小业主经营的精品商铺区不复存在,今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺,时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同,被告将所购商铺返还给原告,以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外,愿意给予合理的经济补偿。
原告提交以下证据:
1.商铺买卖合同,用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系;
2.物业交接记录,用以证明原告已将商铺交付给被告;
3.新街口公安派出所告示,用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱,无法正常经营;
4.新宇公司会议纪要,用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题;
5.情况说明及统计,用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况,提出退商铺的要求;
6.玄武区人民政府会议纪要,用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视,政府部门参与协调;
7.关于商铺商业氛围的改善意见和建议,用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因,以及进行重新调整的必要性;
8.南京市外经委通知,用以证明原告的股东已作过调整;
9.原告致被告的函件,用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由;
10.时代广场现状照片,用以证明时代广场已全面停业,原分割各商铺的幕墙均已拆除,正在对全面布局重新调整;
11.物品清单及公证书,用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后,拆除了该商铺的玻璃幕墙。
被告辩称:被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效,应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后,被告按约交清全部购商铺款,原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更,不应影响被告行使自己的合法权益;时代广场经营不善,也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同,没有法律依据,该诉讼请求应当驳回。
被告未提交证据。
????南京市玄武区人民法院经审理查明:
新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场,是原告新宇公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层,总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域,被分割成商铺对外销售给150余家业主,其他建筑面积归新宇公司自有。1998年10月?19日,新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同,约定:新宇公司向冯玉梅出。售时代广场第二层编号为2B050的商铺,建筑面积22.50平方米,每平方米售价?16?363.73元,总价款368?184元,10月22日前交付,交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日,上述合同在南京市房地产市场管理处登记。
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