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树立信心，迎接曙光 ——浅谈当前形势下房地产业各方的职能及举措 多数人关注的问题 目前的房价是否还会再跌？ 目前是否可以考虑购房或投资？ 后续是否还有新政出台？ 房地产行业主要涉及的各方关系 宏观调控和金融风暴下房地产业各方的现状 政府：为扭转局面，被迫出台了各种各样的调控和救市政策。 开发商：不得不忍受降价滞销相伴而行及资金链紧绷的煎熬，一些企业无奈选择饱受争议的措施以自保，一批缺乏竞争力的企业被迫选择退出。 购房者：在“买涨不买跌”的观念影响下，没有了 房价高涨时的果断，人人都在等时机、等政策，宁可错失机会，也要成为最后抄底的智者。 07、08年上海市房地产业相关数据比较 从上表可以看出： 07年，上海住宅批准预售面积为1456万平方米，住宅签约面积为2097万平方米，整体供求比为0.69，市场火爆，极度供不应求。 08年，上海住宅批准预售面积为1265万平方米，同比减少了13.1%，但住宅签约面积仅为900万平方米，同比大幅下降了57.1%。 市场供求关系于08年1月出现逆转，在08年9、10月份时到达顶峰，最高点达到2.76和2.56的极度供过于求，市场观望氛围空前。 08年11、12月份，受利好政策影响，市场成交有所回升，但供大于求的局面依然延续。 另据相关预测，09年上海住宅市场的供应量预计将达2237万 平方米，大大超过07和08年，再加上目前市场上在售的810 万平方米存量房，全年可售面积约3047万平方米，供大于求 几成定局，市场形势相当严峻！ 小结 当前房地产市场已经陷入低迷、盲目甚至有 些恐慌的状态，究其原因，除了政府、开发 商及购房者对突发形势的预判不够、准备不 足外，各方对自身的职能和目标也应当进行 一番斟酌和反思。 政府的职能——扶植、引导、监管  大力扶植和发展住宅保障体系，廉租房、解困房、安居房等关乎民生的基础工程一定要落到实处。 引导和培养购房者正确的购房观念，让其选择适合自身情况的居住方式。 保障房地产各环节秩序的稳定，规范健全制度、加强执法力度，对违规行为要坚决制止和制裁。 出台的政策以保持市场的持续稳定发展为前提。 开发企业的现状 市场的观望、成交的萎缩导致项目开发周期延长。 开发周期延长往往导致产品与市场需求脱节。 产品与市场需求脱节又加剧项目的滞销。 恶性循环，企业资金链随时都有崩断的危险！ 大企业自救举措——评估、融资、品牌 对经营业务进行评估，对于是自己强项的、风险低的、资金回笼快的板块或项目，要集中资源、重点扶持；而对于非强项的、风险高的、资金回笼慢的板块或项目，可采取拆分、合并、降价等策略，以缓解资金链的压力。 加强融资、控制成本。 在经营活动中，要充分兼顾自身利益和社会利益，以便让品牌效应发挥更大的影响力。 中小企业的自救举措——整合、精细 通过资源整合，将企业及项目做“精”。 对内，企业要摒弃部门壁垒通力协作，做到市场定位精确化，产品营销精准化，成本管理精细化，提升市场竞争力。 对外，要发挥设计、施工、物业等相关合作伙伴的能动性，维护好资源客户，群策群力，完善自身服务和形象。 “姚之队”的启示 虽然“姚之队”的成员来自不同的国家，年龄不同、专业不同、经历不同，但通过资源的整合，在市场营销、商业谈判、广告宣传、品牌推广、投资理财、危机处理等多个领域，为“姚明”品牌的经营管理，发挥了极其重要的作用。 它成功地走出了一条“社会利益”、“企业利益”、“个人利益”三赢的发展模式，这对于国内许多企业的发展都是值得借鉴的。 购房者怎么办——看清大势，量力而行 不要只想着抄底。 关注房子的价值。 树立正确的观念。 切莫盲从与攀比。 由于准备时间仓促，一些见解仍较肤浅， 请大家指正。谢谢大家！ 曾红 二零零九年二月二十日 * * 开发商 购房者 政府 *