华侨大厦摩登十八号业态规划布局.ppt

一、业态规划的目的 二、业态规划的原则 租金贡献率优先原则 二、业态规划的原则 人气贡献率优先原则 二、业态规划的原则 高品质优先原则 配套的原则 三、 商业区域的划分 四、主要业态划分说明 一楼业态 四、主要业态划分说明 一楼业态 二楼业态 二楼业态 三楼业态 三楼业态 四楼业态 四楼业态 五楼业态 五楼业态 业态控制 业态调整 六、业态规划示意图 1F 2F 3F 4F 5F 一、铺面大小划分原则 主题的原则 人性化的原则 科学利用的原则 实用、利润、形象的统一 尊重消费者的行为 面积按定位划分 使用率适中 二、本案铺面大小划分建议 第三部 商场动线规划建议 一、人流动线的规划原则 注重内外沟通，脉络清晰； 注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系； 避免盲区和死角问题； 合理设置宽度。 一、人流动线的规划原则 横向关系： 二、电梯布局的规划原则 扶梯布局原则 垂直电梯的布局原则 三、本项目动线规划及人流组织建议 三、本项目动线规划及人流组织建议 联系外部动线系统规划 三、本项目动线规划及人流组织建议 入口及大堂动线规划 三、本项目动线规划及人流组织建议 中庭动线规划 三、本项目动线规划及人流组织建议 楼层水平动线规划 三、本项目动线规划及人流组织建议 楼层垂直动线规划 第四部 租金系数确定 租金定位原则 与租金相关的系数 与租金相关的系数 与租金相关的系数 与租金相关的系数 与租金相关的系数 与租金相关的系数 租金调整系数表 与租金相关的系数 核心店租金 租金优惠 租金优惠 租金优惠 租金优惠 以同类标准层为基数，各楼层免租期优惠政策如下： 第三层免租期=首层免租期×200% 增加部分不超过100个日历天 第四层免租期=首层免租期×260% 增加部分不超过150个日历天 第五层免租期=首层免租期×300% 增加部分不超过200个日历天 标准层免租期计算数据以每月30天进行其他楼层的免租期折算；免租期内按正常合同约定标准收取管理费不收租金。 免租期 人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。 一、铺面大小划分原则 根据项目定位划分商铺的面积。30㎡以下铺面应以开敞式柜台为主，占比低于总面积的10%，30㎡-50㎡的铺面应以分布四层、五层铺面为主，占整个商场的30%，50㎡-80㎡的铺面应以分布在二层、三层为主，占整个商场的40%，80㎡的铺面应以跨层复式商铺为主，占比低于10%。商铺进深与开间比例不宜大于2：1。 一、铺面大小划分原则 本项目的使用率应控制在45%—50%之间。 一、铺面大小划分原则 1F物业受位置、面积的限制，只能依原有大小，不宜再行分割。 2F、3F物业因形象及品牌商家定位的关系，宜在保证大开间、短进深的前提下，结合品牌商家的需求，划定面积区间以60-80㎡最佳。同时，因受面积及电梯井的限制，在不影响人流动线及保证铺面利用率的前提下，配置敞开式柜台，开间的根据商家的需求临时调配，但应保证进深不低于2米。 4F物业定位为潮流时尚商品，结合未来租金单价与总价之间的协调关系，应以中小铺面为佳，建议本层商铺主力面积区间为30-50㎡。 5F物业以美食和长沙品牌商家为主，在综合考虑餐饮占比及商家需求的情况后，建议餐饮面积总和控制在200㎡以内；而长沙品牌商家面积应在50-70㎡之间。 同一楼层的人流动线应以顺畅为主 通过同层业态布局带人流向各个区域分散，也为楼上商家提供随机性客源支撑。 纵向关系： 各楼层间的人流动线应主要考虑同层及上下层之间的照应关系。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。 一、人流动线的规划原则 商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点。 避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道，引导顾客向上购物。 ①．货人分流 商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 ②．专用通道设置 结合商场功能定位，避免行业经营冲突。 二、电梯布局的规划原则 车行道 人行道 解放路主出入口 文艺路次出入口 地下停车场出入口 1F：出入口及休闲广场示意 联系外部道路 停车场进出动线 行人动线系统 货车动线系统 车行道 人行道 解放路主出入口 文艺路次出入口 地下停车场出入口 文艺路次出入口 利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为本案的意象焦点。 设置挑空，将购物者的视线引导向上的效果，达成吸引购物者上行的推动力。