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2007年1季度房地产市场运行情况 2006年，国家加大了对房地产市场的宏观调控力度。随着国办发[2005]26号、国办发[2006]37号文件确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期的目标发展。根据国家统计局今年一季度房地产开发投资统计快报数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点： 一、房地产开发投资增速有所加快 一季度，固定资产投资增速高位回落，中西部地区投资较快增长。全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。 其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%，3月份增长26.8%，回落4.5个百分点；农村投资2982亿元，增长16.7%。分产业看，城镇投资中第一产业投资增长20.3%，第二产业投资增长27.0%，第三产业投资增长24.0%。 虽然去年以来国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度，去年，全国房地产开发投资的同比增幅为21.8%，低于同期固定资产投资增速，并且处于近几年来较低水平。但今年一季度房地产开发投资增速在今年反而有所加快。 3月份，“国房景气指数”为101.22，比2月份下降0.56点，同比下降0.24点。房地产开发投资分类指数为101.47，比2月份上升0.03点，同比下降0.16点。一季度，土地开发面积分类指数为91.42，比2月份下降1.67点，同比下降12.61点。全国房地产开发企业完成土地开发面积5306万平方米，同比增长0.4%。 图1 2005-2007年3月全国房地产开发分类指数趋势图 资料来源：国家统计局 注：2006年起对“国房景气指数”构成指标采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了相应的调整。 今年1-3月，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。由此可见，今年以来，房地产开发投资速度出现反弹。 图2 2005-2007年1-3月房地产开发投资情况 资料来源：国家统计局 从2004年的“8.31”土地大限开始，房地产项目就没有形成集中上市的规模，2005年初开始宏观调控之后，直到2006年7月份，房地产开发投资的增幅一直是下降的，项目竣工和开发面积也呈下降趋势。2006年7月份之后，“90 70平方米”政策正式确定之后，开发商结束观望，开始启动新项目并陆续入市。这些是导致一季度房地产开发投资增长的主要原因。 下一步不会出台新的调控措施，国家会继续强化已有的调控细则，譬如土地增值税、限外政策等，进一步深化土地和金融措施。另外保障性住房的持续推出也将成为下一步调控的重点。 其中，完成商品住宅投资2462亿元，增长30.4%，比上年同期加快7.3个百分点。经济适用住房投资88亿元，增长41.6%，占房地产开发投资的比重为2.5%。 分地区看，一季度，东、中、西部地区城镇固定资产投资同比分别增长21.4%、35.8%和26.8%，东部、中部、西部地区一季度的房地产开发投资增速同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%。中、西部占全国投资的比重分别比上年同期提高1.6 和0.2个百分点。 图3 按地区分：2007年1-3月全国房地产开发投资同比增长 资料来源：国家统计局 其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。在去年“国六条”尚未出台的一季度，正是房地产开发投资等领域的高位运行引起政府担忧，但没想到的是，在调控了大半年后，房地产开发投资反而增幅放大。 二、房地产开发结构有所改善 不过，在开发结构方面，市场情况还是有所改善。今年一季度住宅投资2462亿元，同比增长30.4%，比上年同期加快7.3个百分点，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资88亿元，同比增长41.6%，同比加快39个百分点，占房地产开发投资的比重为2.5%。表明经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。 但本应朝小户型占比70%方向发展的“70-90”政策也远未完全落实。从投资情况看，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前,市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。住房供应结构调整任务十分艰巨。 而根据国家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小户型供应量未来应占到全部住宅供应的70%。去年年中，有媒体统计，一些一线城市的商品房供应中，90平方米以下小户型占比不足30%，大小户型供应呈现比例倒挂现象。 这种现象一方面说明在利益驱动下，结构调控的抗力较大，另一方面似乎也说明，从实际需求上看，商家在有意识地规避结构风险。而另一个被市场称为“抑制房价上涨”的强有力工具的政策——