2008鞍山道项目商业价格调整参考调研报告( 11).docVIP

鞍山道项目商业价格调整参考调研报告 前 言 2008年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成经济危机，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角，但是也从侧面反映出了国内经济形式的严峻性。 在国内外经济形势不容乐观的情况下，国内楼市走向也更令人担忧。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月下旬陆续出台相关救市措施。 鉴于经济大环境的复杂多变，本部认为有必要针对本案周边商业价格变动状况进行新一轮的市场调研，并结合近期房地产市场背景分析制定本案商业出售价格调整方案。 一、不容乐观的全国房地产市场总体形势 从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。 前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2007年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2007年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。 截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。 第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。 全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变 数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局 分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。 二、全国一二线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌 接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮，在前期价格已较大幅度下跌的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价的大旗，优惠幅度均在10%左右。 1、一线城市：成交量萎缩五成，房价继续下跌 京沪深9月及前3季度商品住宅供求情况（万平方米） 城市 供求 2008年9月 环比增长 2008年前三季度 同比 上海 供应 106.87 44.60% 929.46 -6.49% 成交 48.59 -26.40% 688.15 -59.35% 北京 供应 265.4 187.85% 1139.1 15.32% 成交 54.80 34.31% 651.84 -43.12%