叠翠苑营销策划方案.docVIP

一、项目总论 本项目规划建筑面积住宅124580平方米，其中住宅：99530平方米；商铺：25050平方米；规划总户数：962户；建筑密度：27.9%；容积率：1.3；绿地率：35%；日照间距：1：1.5。项目将居住、生活和休闲有机的结合成一体，在原有绿化规划的的基础上，将项目建设成一个以亲林为主题的主题生活社区，小区内绿树浓阴，百花齐放，各种建筑小品点缀其中，建成后将与一期连为整体，同时又是一个相对独立的社区。 二、市场环境分析 （一）宏观环境分析 121号文件的出台，在中国房地产界掀起了轩然大波，目前业界主要有两种观点，第一种是121号文件，将会促成通货紧缩，影响房地产业的正常发展，持此种论调的人主要观点是，房地产市场的规范与否应由市场来调节，不应由政府行政干预。既然银行愿放贷，房产商愿贷款，消费者愿买房，为什么要棒打鸳鸯呢？做生意是有风险的，不能过多的强调规避银行风险，而损害了整个行业的发展。第二种是121号文件将会使整个房地产市场走向规范，促进行业调整，避免资源的过度浪费。持这两种论调的人前一种以房产商为主，后一种以专家，政府官员为主。 但是根据目前中国经济的现实发展情况和整个中国的经济体制现状，切以为：房地产是当前中国经济发展的支柱之一，政府一方面需要房地产带动整个国民经济的发展，另一方面担心房地产某些方面的不规范形成泡沫，损害这个国民经济的增长，就目前来说，政府主要出台了提高房地产金融门槛和整治各类违规土地的政策。单纯从政策角度出发，此两项政策是蛇打七寸，但是，从执行来说，房地产行业在目前中国国民经济发挥的重要作用又会使各级政府执行起来瞻前顾后，使政策的力度会随着政府职级的降低而大打折扣。同时，中央政府也不会在某些问题上一刀切，制定急刹车政策。也就是说目前中国房地产业出现的问题还不足以让政府下死手，让其平稳合理的发展，才是其利益所在。 近期国务院出台的18号文，便是上述最好的例证。 （二）宏观环境（青岛）分析 今年上半年，虽然“非典”疫情房地产开发业造成了一定的冲击，但是整体仍保持了较快的增长。主要表现在新开工项目明显增多，开发投资快速增长，施工规模不断扩大，市场购买积极等四大特点： １、房地产开发投资快速增长。今年以来，全市的房地产开发投资，在新开工项目的带动下，始终保持20％以上的增幅，上半年，40.8亿元，比去年同期增长了27.8％29.6亿元和1.8亿元，比去年同期增长32.2％和32.4％，增幅高于全部开发投资4.4和4.6个百分点，商业营业用房投资增长稍慢，上半年累计完成5.7亿元，比去年同期增长11.8％。在抗击“非典”，人流、物流都受到较大限制的情况下，开发投资能够保持这样较高的增幅，实属来之不易。 356万平方米，比去年同期增长26.6％310.9万平方米，增长38.2％。在1065.9万平方米，比去年同期增长8.6％，其中住宅施工面积859.6万平方米，增长15.4％。 6月底，各类商品房屋销售108.3万平方米，比去年同期增长5.7％，多出竣工面积19.5万平方米，销售额达到26.5亿元，比去年同期增长20.4％，其中住宅销售94.2万平方米，比去年同期增长7.8，多出竣工面积19.9万平方米，住宅销售额达到22.1亿元，比去年同期增长31.6％。 66.5亿元，比去年同期增长29.3％，加上上年结转的24.4亿元，90.9亿元，比去年同期增长了23.8％50.2亿元，对房地产开发形成有力的支撑，开发企业的各项应付款大幅减少，上半年为7.9亿元，比去年同期减少了20.4％，显示出较强的发展后劲。 １、市场供应持续短缺。从青岛市的房地产开发周期看，今年上半年是新一轮开发的启动期，竣工房屋非常少，再加上“非典”因素的影响，工程进度明显放缓，许多工程的工期延迟，导致市场供应持续短缺。上半年，累计竣工各类房屋88.8万平方米，比上年同期大幅下降26.6％74.3万平方米，下降6.2％，办公楼竣工0.8万平方米，下降15％，商业营业用房竣工12.7万平方米，下降59.6％，其它房屋竣工1.1万平方米，下降87.7％ ２、市场购买旺盛，房价仍会持续稳步上升。今年上半年，由于市场供应的紧缩，房屋平均售价出现了较大幅度的上扬，全部房屋平均售价为2448元／平方米，平均每平方比去年同期上涨了300元，涨幅达到14％ 3、郊区楼盘逐渐成为主角 近几年，随着市内土地资源的稀缺和郊区交通、供暖等其他各项基础设施条件的改善，青岛市房地产逐步呈现出郊区化发展的倾向，特别是从2002年年初开始，郊区楼市一发而不可收拾，以黄岛，胶南为最，一年内房价涨幅竟近千元。今年年初，由于天泰、荣昌等大公司的入驻，城阳板快逐渐引起人们的注意。郊区楼盘正以先进的规划设计，较高的性价比吸引了众多购房者。