嘉州新城IMC计划(98P).docVIP

西二区项目MIC计划 目 录 第一部分 项目背景 一、地位 二、北欧印象Ⅱ的目标 三、开发理念 四、品牌资源 第二部分 乐山市场综合概述 一、城市格局 乐山的城市定位 乐山：崛起于成都平原南部城市群 二、乐山组团城市发展新趋势 乐山城市各组团的定位 乐山其他城市的职能 乐山中心城区的变革 三、乐山区域板块分析 城西板块： 肖坝板块： 城南板块： 柏杨板块（新广场版块） 通江板块 城东板块 四、市场调查及竞争格局 1、房地产基本面： 乐山房地产市场现状 主要房地产指标 2008年乐山房产市场运行分析 2008年商品房价格走势情况 2、乐山房产市场研判 政策走向及预测： 现有竞争格局及走势： 1）、 总体态势 2）、 版块态势 3）、市场容量 4）、市场机会 3、嘉州新城莱茵水岸6‖1号楼认购客户分析 第三部分 项目分析 项目概况 经济技术指标 地块现状 规划布局 园林景观 建筑形态 配套现状 户型解析 竞争对手分析 竞争对手概况（包括现状和对竞争对手总结与点评） 与竞争对手的比较 项目SWOT总结 项目定位 项目卖点提炼 产品定位 客户定位 第四部分 市场营销策划 市场营销总体目标 营销策划运营思路 项目整合推广 推广定位 全程推广脉络主线 项目整体营销推广策略 价格定位 包装定位 营销推广手段 项目整体阶段划分及阶段工作重点 阶段划分 阶段工作布局 市场预热期运营工作 指导方针 入市时机 入市价格建议 推广主题 媒介宣传 项目名称 “北欧印象Ⅱ” 理由：1、强调综合协调片区城市开发概念 2、“借势” 北欧印象Ⅰ以高出同期在售价格一倍的情况下，以高优产品形象，得到市场的认可，并且在市场的知名度较高高。 3、“借景” “北欧印象Ⅱ”与“北欧印象︱”所在项目属于同一区域的，“北欧印象︱”的小区景观在市场是有一定的美誉度，在北欧印象Ⅱ的景观还没有呈现之前，我们可以把“北欧印象︱”的小区景观作为示范单位。 第一部分 项目背景 一、地位；北欧印象Ⅱ是一个策略性项目！ 北欧印象Ⅱ坐落于成熟的嘉州新城西侧，80000平米的用地规模,处于新乐山最生态最具成长性的肖坝板块。 北欧印象Ⅱ是提升区域板块价值、创造最优性价比、营造较高品质生活方式的示范性项目。 北欧印象Ⅱ是实现立事达企业在宏观调控政策下实现平稳发展的重要载体，是抛离竞争对手从而奠定乐山地产领头羊地位的策略性项目。 二、北欧印象Ⅱ的目标 目标1：快速销售。 ——能够于08年年底开始销售，快速占领市场，快速回收资金，实现充沛的现金流 目标2：合理利润。 ——能够迅速打响市场，成功实现销售，获取合理利润，充分考量合理利润与快速销售的平衡． 目标２：强化品牌。 ——借此契机迅速树立企业品牌形象，为下一步的扩张打好基础。 三、开发理念 1）跟随式开发可以有效降低风险，但短期缺乏口碑和经济效益； 2）走精品和高端战略是许多开发商的初衷，然而走着走着就力不从心； 3）创新式开发在目前宏观调控形势下风险性和收益的平衡难度较大。 主导思想 1）在收益与风险的权衡中，以稳求快求生存，求发展，求效益 2）在短期收益与长期收益的权衡中，追求长期收益和满足集团长远目标 3）在经济效益与社会效益（口碑）的比较中，并重考虑。 第二部分 乐山市场综合概述 一、城市格局 乐山的城市定位： 乐山是四川省城镇体系中二级中心。 四川省将形成“一核三区四轴”的城镇格局，以成都市为核心，发展成都平原城镇连绵区、攀西城镇发展区、川南城镇密集区，形成宝成、成昆、成达、成渝四条交通干线为轴线的城市群体。 乐山正位于主轴线的中部，是9个大城市之一，起着区域性经济中心，岷江中游的经济中心作用，北对眉山、南对宜宾的屏山筠连等地，东对自贡内江部分地区、西对雅安西昌的周边地区有一定的辐射作用，对贵州北部偏远地区也有一定辐射力。 乐山：崛起于成都平原南部城市群： 经济全球化与区域经济一体化的时代，房地产的竞争将以城市群或城市组团为单位展开，成都平原经济的发展需要“重量级城市群”的支撑。 乐山“一心两翼三轴”的点轴式城镇空间结构格局也正在悄悄形成，区域一体化的特点也开始呈现。 “一心”是指以乐山组团城市为核心； “两翼”是指市域东南、西南部地区，依托峨边、犍为这两个市域二级经济中心城市； “三轴”是指沿成昆铁路、岷江发展的主要城镇轴线和沿马边河发展的次要城镇轴线。 “三轴”是指沿成昆铁路、岷江发展的主要城镇轴线和沿马边河发展的次要城镇轴线。 乐山组团城市发展新趋势： ——乐山组团城市的城镇化建设进程在逐渐加速，乐山市现有的经济发展水平、其综合实力及其基础设施与其需要辐射