2011年河南开封地产项目可行性报告：南柴屯城中村改造可行性研究报告..doc

前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 报告编制依据 开封市规划局规划方案； 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策； 《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》 （汴政 2007 52号） 现场勘察和实地调研所得资料。 开封日报社地产事业部提供的资料 南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告 内 容 提 要 项目 项目 项目 项目人文生态 本文通过对南柴屯区域人文生态区域 [关键字] 南柴屯 城中村改造 人文生态区域 前 言…………………………………………………………1 内容提要…………………………………………………………2 第一部分 开封市区域特征 一、基本概况…………………………………………………………8 二、自然条件…………………………………………………………9 1、地理环境………………………………………………………9 2、自然资源………………………………………………………11 3、人口分布………………………………………………………12 4、气候环境………………………………………………………13 5、工程地质………………………………………………………15 6、水文地质………………………………………………………15 三、经济发展…………………………………………………………16 四、政策环境及政策依据……………………………………………18 1、国家政策………………………………………………………18 2、地方法规………………………………………………………20 第二部分 项目开发建设的必要性 一、项目背景…………………………………………………………22 二、项目建设的必要性………………………………………………24 第三部分 开封市房地产市场分析 一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本 特征分析上…………………………………………………………26 二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况 …………………31 三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 …………………32 四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 …………………34 五、开封市消费需求分析……………………………………………34 六、开封市发展趋势分析……………………………………………35 第四部分 项目概况及定位 一、建设地址及属性分析……………………………………………37 1、项目的地理位置………………………………………………37 2、项目的地形、地貌……………………………………………38 二、总体设计规划理念………………………………………………39 三、项目地块SWOT分析……………………………………………40 1、优势……………………………………………………………40 2、劣势……………………………………………………………41 3、机会……………………………………………………………42 4、威胁……………………………………………………………42 四、项目定位…………………………………………………………42 1、总体定位………………………………………………………42 2、项目形象定位…………………………………………………44 3、产品定位………………………………………………………45 4、定位依据………………………………………………………46 5、目标客户定位…………………………………………………47 6、物业管理定位…………………………………………………48 第五部分 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议………………………………………………49 二、项目规划设计条件………………………………………………51 三、初步规划方案……………………………………………………52 四、项目技术指标……………………………………………………53 五、建筑单体设计……………………………………………………54 六、建筑环境及园林景观设计………………………………………55 第六部分 拆迁、安置、补偿方案 一、补偿依据…………………………………………………………57 二、补偿标准…………………………………………………………58 三、经济补偿…………………………………………………………58 四、补偿