地铁物业参考资料..docVIP

随着土地的稀缺、地面交通成本的增高以及与国际逐渐接轨的油价，居民们越来越多地 选择地铁出行，而大力发展地铁上盖物业的趋势亦日趋明显。 一项数据调查表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度 最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广 州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。上海、 广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率基本都达到100%。 一个大规模的地铁上盖建筑综合体物业，对于城市的未来发展绝对有百利而无一弊。从 消费者的角度来看，当居民购房、企业选址的时候，轨道交通给生活工作带来的便利性与高 效性肯定是他们选择物业的主要原因；从开发商角度来看，如果能拿到地铁上盖的一片土 地，无疑能充分利用其便利性打造一个充满升值空间的优质建筑；做为政府，地铁出口处的 修建可以充分利用开发商的开发优势更好的利用好这一特殊位置，即方便市民的出行又利于 日常生活的便利。 人口接近 600 万的香港是世界上人口最稠密的城市之一。在它 1078 平方公里的土地 中，位于海拔 50米以下的部分仅占 17.8%，其余大多是陡峭的丘陵。　　 　　 香港在过去半个世纪的急速发展中，由于地理和传统土地权益等种种因素，采取了高密 度的发展模式，而且是以公共交通，特别是以轨道交通为主导的高密度发展模式，形成了现 代化、多元化的公共交通体系。在如此之高的密度下仍然能够保持城市交通的顺畅，成为大 城市交通发展的成功典范。　　 　　 最有效率的交通工具　　 　　 香港，这座600万人口的都市，地铁每日载客量200万人次，按每公里客运量计，它是世 界上载客量最大的地下运输工具。轨道交通在公交体系中比重为55%。　　 　　 香港的地铁是1979年才开始有的，第一段铺设在九龙，从观塘到石硖尾。经过十年之 后，到1989年，香港本岛横贯东西一条地铁线建成，连接九龙香港的东西两条海底隧道地铁 也打通，三条地铁线设有38个车站，这就把香港的主要繁华区全部连接了起来。目前，香港 地铁共分五条线路：港岛线、荃湾线、观塘线、东涌线及将军澳线。　　 　　 根据 1992 年的分区人口统计分析，全港约有 45%的人口住在距离地铁站仅 500米 的 范围内，如果仅以居住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例更高达 65%。根据 1998 年的资料显示，香港市区居住或工作在地铁站 500米范围内的比例已高达 75%。　　 　　 香港的就业用地布局也采用类似的模式。在新界，约有 78%的就业岗位集中在 8 个位 于铁路站附近的就业中心内，其用地面积之和仅占新界总面积的 2.5%。商务中心更是高度 集中在各类公共交通工具的大型枢纽处。其中，中环—金钟—铜锣湾地铁沿线的平均就业密 度超过每公顷 2000人。特别值得一提的是，金钟与中环地铁站之间中心距离虽然仅有 800 米，但其间的办公建筑仍然没有均匀布置，而是分别向两站靠拢，从多数建筑到地铁站的步 行距离仅 200 米 左右。　 　　 唯一赚钱的地铁公司　　 　　 轨道的建设和运营都需要大量投资，如果单靠卖地铁票赚钱，地铁公司几乎注定要亏 损。香港轨道交通是全世界唯一赚钱的，其成功就在于地铁的建设与地下商业开发紧密联系 在一起形成共赢，沿钱的地产开发、物业开发支撑了地铁本身的营运。　　地铁大大改善了 沿线的交通，新城区不断出现，沿线地皮价格一路飘红，地产不断增值。香港地铁充分利用 优势，在地铁建设中把沿线地产开发捆绑在了一起。每开一条新建线路,香港地铁都首先向 政府取得发展车站上层空间的权利，之后找来地产商共同开发车站及上盖空间，根据不同条 件兴建大型住宅、写字楼或商场，出售物业所得利润，由地铁公司与发展商共享，而管理已 落成的物业的收入，则成为香港地铁的滚滚财源。　　 　　 在建于1975-1986年的3条铁路线上，香港地铁公司开发了18处房地产，其中10处不动产 由香港地铁公司自行管理，包括28000套公寓、3个购物中心的150500平米零售店及128500平 米写字楼。3条城市地铁线的总建设成本为250亿港元，而18个房地产开发项目的收益为40亿 港元，约占总建设成本的16%。 　　 　　 城市轨道交通与沿线土地的联合开发策略取得了显著的社会效益和经济效益。如，香港 青衣城广场未开业之前，该站的客运量每天仅1万人次，商场开业之后，则逐渐递增至每天4 万多人次，不仅带动了商场的客流(商场每周的客流量达到30万人次)，而且增添了地铁的营 运收入。　　 　　 近年，香港地铁公司投资物业所得收入增长更为迅速。2004年增长11.9%，达9.94亿港 元。地