江苏南京宋都美域锦园项目年度整合营销策略报告..doc

江苏南京宋都美域锦园项目年度整合营销策略报告 宋都美域.锦园度整合营销策略报告 20#0046991.28 突围20BREAKOUT20版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归南京厚石房地产投资咨询有限公司所有，未经南京厚石房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈宋都房产 【厚石-战略前洞察】 洞察#0046991：价格VS客群 [09宋都锦园价格走势曲线] 从9300—#00469916000， 宋都无论从单价还是总价 一举迈入高端行列第一阵营 价格的跳跃性成长， 必然导致客群的裂变 对于20， 如何更准确捕捉 美域的客群？ 推出 5#5#0046991套、6#5#0046991套 #0046991##004699102套、2#68套 7#楼王约52套 0#0046991#、02#、05#、06# 楼王07# 在售中 #00469916000元/平米 、#0046991#0046991#楼各5#0046991套；楼#004699102套（204套） 第三批 、#0046991#0046991#、 09年 #0046991#0046991月2#0046991日 售罄 均价#00469910000元左右 9#楼5#0046991套，楼#004699102套（0046991套） 第二批 9#、 09年 6月6日 售罄 均价9300元 各5#0046991套，合计：0046991套 第一批 3#、4#、8# 09年 4月30日 销售情况 销售价格 套数 推盘波次 时间 [09宋都锦园推盘波次] 洞察2：竞争VS突围 20#0046991#0046991上 2009年下 20 20下 20上 凤凰和熙 御江金城 万达广场 仁恒江湾城 宋都美域 09年上半年推出一期，二期预计3月推出 预计推出中高端产品 二期下半年入市，面积和一期相差不大，与本项目竞争较大 预计20推售高层产品 预计年初推出一波房源:精装科技住宅 预计年后推出三期项目 和府澳园 一期在售，二期预计3月推出 中北品尚 预计6-一期上市 保利项目 碧瑶花园 预计3-5月推出二期精装住宅 群雄逐鹿的时代，宋都如何突围？ 如何在激烈的红海中寻找自己的蓝海？ 打造专属的核心竞争力？以便支撑更高的价格上涨？ 洞察3：传承VS突破 广告总精神：回家，是度假的开始 07.6月=========》 2009年==============》20 三重洗礼度假社区 锦园：第一季 第二季 第三季 定位： 平米.新古典造园.升级度假社区 推广：超越，总在成功之后 价格的升级—客群的裂变—如何向客群喊话？与客群沟通？ 竞争的加剧—客群的掠夺—采取怎样的渠道捕捉客群？ 定位是否突破？如果需要突破， 如何突破？是传承创新还是颠覆另谋？ 洞察4：房源VS销售 7#顶级楼王 #0046991#0046991# 剩余房源 合计：324套房源 2 300 4/3/4 D4 8 22#0046991.77 4/2/3 D3 32 #004699197.33 4/2/3 D2 52套 282 4/2/4 D#0046991 7#楼王 两梯两户 两单元 93.43 2/2/#0046991 C3 #004699133.93 3/2/2 9C2 5#0046991套 #004699140.84 3/2/2 C#0046991 6# 两梯三户 一单元 93.43 2/2/#0046991 C3 #004699133.93 3/2/2 C2 5#0046991套 #004699140.84 3/2/2