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北京XXX 商业地产投资工作计划书 达来 （laita@139.com ） 2009.12.2 前言 我国商业地产现状与宏观分析： 1. 我国商业地产从2000 年到2007 年时行业保持持续快速增长的几年。据国家统 计局统计，2007 年全年商业营业用房投资达2775.6 亿，增长率为17.9%，相比 2006 年增幅17.3%的水平。可以看到，2001-2007 年商业营业用房投资增速比较 稳定，保持在15.4~39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展期。从2007 年开 始，为了抑制国内流动性过剩以及防止局部商业资产价格泡沫膨胀，国家开始 一系列优惠利率和增加基础建设等宏观调控手段使商业地产驶入更加正规的轨 道。 2. 2008-2009 年中国商业地产发展趋势：由于全球性的金融危机以及美国次贷的影 响，2008 年上半年，全球商业地产交易量比上年同期下跌41%，投资额仅有2360 亿美元。2007 年上半年，全球商业地产交易量曾达到历史最高水平，我国商业 地产行业总体而言是较为稳定的，截至2008 年第三季度，商业地产投资回报率 仍维持在7~8%。在未来的两三年内，商业地产依然有很大的发展空间，一方面 租金的上升，另一方面商家越来越难找到理想的商铺。据了解，目前北京最热 的商圈铺位已达到每平方米每天30 元，像王府井、国贸、中关村等一级商圈的 商铺每平米每天约平均在10~20 元之间。 3. 据英国《金融时报》 吉密欧 北京报道：根据新的法规，中国保险公司将首次 获准直接投资于商业地产，相关法规可能引发大量现金流入国内的高端地产市 场。监管部门官员表示，这些法规将从明日起生效，不过有关投资比例以及保 险商可以购买哪些类型的地产等细节，至少要一个月才会公布。房地产咨询公 司仲量联行(Jones Lang Lasalle)表示，按照保守估计，中国保险公司对商业 地产的潜在投资达到340 亿美元。根据目前的平均资本价值，340 亿美元相当于 上海甲级写字楼市场总价值的两倍以上。过去的两个全年期间，中国的高端投 资级市场每年只有85 亿美元的平均投资，而且由于金融危机，投资额自去年年 底以来一直在下降。新法规是“一个过程中的关键一步，即从外资主导的房地 产投资市场，转向国内参与者扮演住要角色，人们已经可以看出这一过程中的 明显转变，”仲量联行中国的翰德伟(David Hand)表示。保险监管机构很可能 将缓慢推进，最初仅允许保险公司将至多5%-8%的资产投入房地产。截至8 月底， 中国保险业总共拥有5400 亿美元的资产。中国保险公司目前获准将至多10%的 总资产直接投入股票，另外10%的总资产可投入证券投资基金。预计保险公司对 商业地产的大举投资，将提振北京这样的一线城市商业地产。 综上所述，由于我国经济的长期增长，贸易顺差不断扩大，投资商业地产转手率低， 波动性小，从亚洲各国经验和我国的历史来看，房地产的价格波动远低于股市的震荡。 现阶段北京XXX 进入北京商业房地产市场时机和公司资本运作上非常有利。 我的工作计划分以下几个部分，以纲要的内容为多，有些是设想阶段。 1.团队建设、人员调配 2.市场调研、分析、 及定向 3.项目确定、分析及可行性方案和报告 4.公司品牌创立和推广 5.投资方案及流程 6.项目收购和项目维护 第一章 团队组成 , 人员调配 成事的第一要素是人，必须打造一个精尖的团队。设置一名项目负责人，两名项目开发 专员，前期为三个人的组合为最佳。从公司项目运营成本上最大话的创造价值，一名项目开 发专员可收集跟踪二手带租约商业地产项目，一名项目开发专员可收集一手新盘信心收集及 有效有投资潜力的商业地产信息。项目负责人负责集中汇总筛选信息并呈报上级，给投资工 作积极做数据分析和可行性分析。