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城市土地市场运行与政策控管研究 摘 要 土地是人类社会赖以生存与发展的自然资源之一，其特有的稀缺性又决定 了土地也是一种重要的资产，城市土地的资产特性表现得尤为明显。我国的城市 土地为国家所有，在国有资产总值中占有相当高的比重，城市土地成为城市发展 的命脉。但是无论从市场自身还是从政策管理角度来看，城市土地市场的建设明 显滞后，阻碍了城市的发展与综合竞争力的提升 ‘因此，系统地分析与总结城市 土地市场运行状况和各阶段政策绩效，探讨土地市场运行规律及制度变迁的根 源，更好地为城市建设服务成为一项重大而紧迫的课题。 本文从城市土地市场运行及相关政策的分析两大方面入手，通过对城市土 地市场效率和与政策绩效的评价，揭示城市土地市场双重失灵的根源，提出了以 实现效率与公平两大目标为基础的城市土地产权管理模式的创新思路，并分别探 讨了中央政府与地方政府的职能定位，提出了各级政府在政策制定和执行等方面 的建议。全文共分三大部分: 第一部分为城市土地市场运行分析，重点研究城市土地市场的供需状况、 价格体系和市场结构，并以南京市为实例建立了城市土地市场运行效率的评价体 系。文中从土地的存量供给、增童供给两个方面入手，分析土地一级市场和二级 市场的供给变化特征，同时按投资性用地、消费性用地分别对土地市场需求进行 研究，并进一步探讨影响土地需求的因紊，通过市场均衡模型和实证数据分析不 同层次土地市场的供求对比关系。 关于土地价格的研究以全面整理分析我国现行的土地价格体系的基础上， 通过对各级各类土地交易价格的比较分析，总结土地价格在时间、空间和用途上 的分异规律，并从宏观、中观和微观三个层面探讨影响土地价格的主要因素，再 进一步结合土地市场的供需分析，通过土地供给、需求与价格之间的实证分析， 建立了不同类型的市场均衡的模型，揭示价格在土地市场中的作用. 在对市场供求与价格分析的基础上，总结了城市土地市场的双层流转结构 特征，通过从要素市场和产品市场两个角度建立了城市土地市场结构的理论模 型，研究政府的多重身份特征和国家垄断制度的理论和现实意义，文中对双层土 地市场的差价进行了实证估算。 签于对城市土地市场的理论与实证研究，本文进一步构建了以城市土地市 场运行效率为评价目标，以反映城市土地市场化程度的指标为基拙，包括四大因 素、19个因子的评价指标体系，从土地市场化程度、市场供需均衡度、市场价 格敏感度及收益成本合理度等方面进行评价.在此基础上以南京市为实例，进行 了城市土地市场运行效率评价的实证研究. 第二部分是对城市土地市场相关政策的分析。重点从城市土地的产权制度、 市场管理模式、土地收益分配及保障体系等方面进行分析，并对近年来的主要政 策进行了绩效评价.城市土地产权制度的研究从制度变迁的各阶段分析入手，以 现阶段的产权结构与各级市场的产权关系分析为基础，重点讨论了其中存在的两 大问题:城市土地所有权主体不明和土地产权权能不清，并进一步探讨了土地所 有权残缺和使用权边界模糊的内在动因. 城市土地市场的管理模式以建国后至今的政策演变为切入点，较为详细地 分析了各阶段，尤其是1979年以后的制度变迁特征，并从制度均街的角度分析 讨论7土地一级市场的多轨制、年租制、耕地保护、土地储备制度和出让方式， 二级市场的划拨、授权经营用地的流转、土地投机等各项难点问题。 土地收益的分配体制的研究从城市土地收益分配的不同方式总结着手，通 过不同主体、不同供地方式间的收益分配的实证研究，指出现行的收益分配制度 中存在的主要问题，在此墓础上建立了政府与农村集体经济组织、中央与地方政 府以及政府与用地者间的多重博弃分析模型，探讨现行制度安排的根本原因. 政策保障体系主要指金融、法律、税收和中介服务等土地市场正常运行所 必不可少的市场服务体系。本文通过以上研究，进一步对现行城市土地市场的相 关政策进行了绩效评价，建立了城市土地的收益……成本的实证分析模型，指出 制度安排中存在的缺陷及主要原因. 第三即分为城市土地市场运行与政策控管的辐合研究 ‘在前文的市场与政 策分析的基础上，总结了现行城市土地市场的双重失灵特征及其根源，并以可持 续发展理论为依据，提出了效率与公平两大目标。 本文进一步以前文构建的政府效用函数为基础，通过产权管理的集权方式 与分权方式的模型对比分析，对中央政府与地方政府职能进