世邦魏理仕2011年03月滨州人民北路项目商业前期顾问报告..docVIP

世邦魏理仕2011年03月滨州人民北路项目商业前期顾问报告 目录1.0宏观经济与城市规划2.0地块分析3.0滨州商业市场研究4.0零售商访谈分析5.0消费者需求分析6.0商业定位CBRichardEllis|Page2 1.0宏观经济与城市规划宏观经济城市规划小结 1.1宏观经济城市概况??山东省重要地级市新兴的沿海港口城市??山东半岛重要的交通枢纽??和物流中心拥有两大港口：滨州港、??岚山港北京??现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、滨州经济技术开发区、山海天旅游度假区滨州有54个乡镇、街道，3014个村??居，总人口约288万城市四大战略：项目所在东港区是滨州市政府所在地和全港口立市工业强市科教兴市生态建市市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积1636.4平方公里，海岸线长80公里，总城市双轮驱动：人口95万对外开放改革创新CBRichardEllis|Page4 1.1宏观经济城市形象城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城北方绿茶之乡??城市格局改变??滨州向活力之城、国际化港??基础设施改造，生活环境改善口城市、宜居城市发展人口素质提升??CBRichardEllis|Page5 1.1宏观经济城市产业产业聚集区发展规划产业空间布局重点发展的十大产业钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及零部件产业、油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业CBRichardEllis|Page6 1.1宏观经济城市功能滨州的对外辐射力滨州的对内辐射力山东半岛重要港口、工业城市城市性质同时也是旅游、宜居城市??滨州位于正在崛起的泛黄海经济圈、环太平洋经济鲁南经济带唯一的出海口圈与新亚欧大陆桥经济带新欧亚大陆桥的东方桥头堡的结合部，拥有两大海港，城市职能城市职能明显。培育和凸显的城市职能：临港工业和现代服务业CBRichardEllis|Page7 1.1宏观经济经济总量滨州GDP走势1,50017.0%17.2%17.6%16.9%16.8%19%15.1%17%14.1%1,00015%12.5%13%11%5009%7%5%020032004200520062007200820092010GDP(亿元)GDP增速滨州人均GDP走势4016.4%16.3%,00016.8%16.6%15.5%17%14.5%15%30,00013%10.9%11.3%20,00011%??滨州经济增速很快，平9%均增幅高达15.9%，人均10,0007%GDP增速14.8%，经济05%发展潜力很大20032004200520062007200820092010人均GDP(元)人均GDP增速??滨州作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大CBRichardEllis|Page82843524245066307748651,02510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,883 1.1宏观经济占GDP比重产业结构滨州的产业结构50%2100%80%40.0%37.8%36.4%36.4%36.2%35.9%35.3%35.4%40%60%40%39.4%44.2%47.2%49.0%50.1%53.4%54.6%54.8%30%20%20.6%18.0%16.4%14.6%13.7%10.7%10.1%9.8%0%20%20082009201020032004200520062007第一产业第三产业第二产业10%36129??8滨州是一个海港工业城市，第二产业所107511占比例对经济的贡献一直保持在50%左40%增长率0%10%20%30%右。同时第三产业的新兴，势必成为对第一产业第二产业第三产业经济贡献的新主导产业。1第一产业7住宿和餐饮业??钢铁、海洋装备、汽车零部件、海洋渔2工业8金融业业、油气储存等是滨州的几大支柱产业3建筑业9房地产业??滨州的第三产业为近几年增长较快的产4交通运输、仓储、邮政业10租赁和商务服务业业，现代服务业和高新技术产业也是日5信息传输、计算机服务和软件11教育照优先鼓励发展的先导型产业6批发和零售12公共管理和社会组织??滨州具备良好的工业基础，同时第三产业厚积薄发，是滨州新的经济增长动力。CBRichardEllis|Page9 1.1宏观经济固定资产投资滨州固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势60%1000775.36631.8640%5181320%241.8235.09183.68131.2463.3361.1454.0835.5937.5129.4321.2314.1600%2003