房地产标杆企业卓越运营管理1.ppt

房地产行业流程特色及发展 房地产行业项目全生命周期管理 房地产行业营销及客户关系管理 地产行业信息化三部曲 房地产开发企业的基础业务流程 常见问题 三算 甲供材 套定额 人材机 三通一平 设计变更 现场签证 超合同付款 房地产企业全生命周期业务进程 某房地产企业组织架构图 房地产行业特点 投资规模大 利润回报高 项目周期久 产业链长且复杂 政府关系依赖度高 迅速发展的地产业进入新阶段，资金和土地成为驱动企业规模扩张的核心，而规模的快速扩张已成为很多房地产企业的发展目标 房地产行业流程特色及发展 房地产行业项目全生命周期管理 房地产行业营销及客户关系管理 地产行业信息化三部曲 目前项目成本管理工作中存在的主要问题 缺乏规范的成本管理制度和体系 无法对目标成本进行精确的测算 利润设计变更、现场签证难以有效控制 难以实时了解大量工程合同的执行进度 无法准确掌握项目建设过程中最新动态成本 难以精确制定资金计划 缺乏对成本历史数据的积累和分析 目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线 建立规范的成本核算体系 实现项目间的成本对比 成本估算 目标成本 责任成本 房地产行业流程特色及发展 房地产行业项目全生命周期管理 房地产行业营销及客户关系管理 地产行业信息化三部曲 市场推广流程 客户细分的工具与方法 销售跟进流程 房屋交易流程 现场接待流程 常见问题 销控和放盘 重复销售 撞单 价格试算 网上备案 更名、换退房 客户服务流程 房地产客户服务发展方向 由原来服务于销售到成为独立专业领域 客户服务投诉问题标准化分类 客户服务反向指引项目开发过程 设计反馈 施工单位反馈 服务反馈 销售反馈 会员管理流程 房地产行业流程特色及发展 房地产行业项目全生命周期管理 房地产行业营销及客户关系管理 地产行业信息化三部曲 W公司的IT建设现状 开发商 内部收益率（IRR） 净现值（NPV） 小业主 投资回报率 成本体系的内容。 阶段性推广策略 根据不同的销售阶段，不同的销售目标，各个阶段的推广策略及其推广重点自然不同。 其主要内容包括： 阶段推广主题 媒体组合策略 行销策略组合（现场活动、公关活动、展销会、促销手段等） 现场包装方案（工地围板、售楼处、看楼通道、样板房、园林等） 6、营销工作总体时间表 完！ * * * * * * * * * * * 北京的三个在售项目，滟澜山和香醍漫步两个销售良好的项目位于同类地块中有优质资源、被大众认可的区域。 龙湖07年以后已经没有再开发首置项目，主要以再改、TOP产品为主。 * * * * * * * * * 基本建设工程投资估算、设计概算和施工图预算，简称为“三算”。没有投资估算的项目不得批准立项和进行可行性研究；没有设计概算的项目不得批准初步设计；没有施工图预算的项目不准开工。? ? ? ? 投资估算是指基本建设前期编制的粗线条的概算和预算的文件。设计概算是指在工程初步设计阶段由设计人员根据初步设计图纸和其他技术资料，概算定额和费用标准，按有关规定和既定程序编制，用以确定工程项目建设投资的一种设计文件。? ? ? ? 施工图预算是指在工程施工图设计阶段，由设计人员根据施工图纸、技术资料、工程预算定额，费用定额以及国家或地方有关规定，结合施工方案，按照一定业务工作程序和统一计算规则编制，用以确定建筑安装工程预算造价的工程文件。?? 甲供材 钢筋水泥混凝土 三材 定额 在规定工作条件下，完成合格的单位建筑安装产品，所需用的劳动力、材料、机具、设备以及有关费用的数量标准 套定额 是根据你项目的特征，在定额中查找相对应的定额子目，计算出单价和合价及人才机的过程， 人材机 人工单价、材料单价、机械台班单价 三通一平（通水、通电、通路、平整土地）、五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地） 政府公关和资本运作能力 项目管理和成本控制能力 客户经营价值交付能力 高投资 高风险 高利润 投资型企业 盈利与风险的博弈 双刃剑 高投资 高风险 高利润 盈利与风险的博弈 双刃剑 通过市场研究，我们得到了如下的结论： 市场状况：从片区再售项目看，当时的市场均价一般在7300元/平放米左右；未来1-2年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目也比较多，竞争比较激烈；深圳本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。 可能的客户：从周边竞争项目来看，除了深圳本地客群以外，外销客户