物业管理企业财务管理的概述.docVIP

物业管理企业财务管理的概述 物业管理企业财务管理的概述 一、财务管理的演变 1、财务管理的概念 （1） 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容，对企业的财务活动，即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。 （2） 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。 2、 财务管理的发展 （1） 筹资财务管理阶段： 19世纪末到20世纪30年代，财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。 （2） 内部财务管理阶段： 20世纪30年代到50年代，财务管理主要是进行有效的内部控制，管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。 （3） 综合财务管理阶段： 从20世纪50年代到现在，财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。 4、财务管理的趋势 （1） 财务管理内容复杂化 （2） 财务管理范围国际化 （3） 财务管理手段现代化 二、财务管理的环境 3、 财务管理环境的概念财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。 4、 公司内部财务管理环境 （1） 企业形态： 指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。 （2） 企业文化： 指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围，它有着丰富而又很实在的内容，其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。 （3） 财务管理能力： 指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。 （4） 经营管理： 指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。 （5） 组织结构： 指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况，它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。 （6） 人员素质： 指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平，以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。 5、 公司外部财务管理环境 （1） 政治环境： 指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。 （2） 经济环境： 指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素，它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。 （3） 法律环境： 指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。（企业组织形式、税法等） 二、 财务管理的目标财务管理目标就是物业管理公司进行财务管理所要达到的目标，是评价财务管理活动是否合理的标准。在物业财务管理实践中，最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点： （1） 利润最大化： 指企业的利润额在尽可能短时间内达到最大。这是一般物业管理企业较普遍的理财目标。其优点在于经济效益容易衡量、财务数据直观，在一定程度上反映出企业经济效益的高低。其缺点在于： A、 导致企业的短期行为，为了片面追求利润最大化，某些物业管理公司会放弃一些保养维护性的成本支出项目，或者在管理过程中，不注重物业的保值增值目标而在服务内容上把费用低作为唯一的选择。B、 没有反映所获利润与投入资本之间的关系，不利于经营成果的横向和纵向的比较。 （2） 每股利润最大化： 与目标 （1）相比，其优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利水平，可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较。其缺点与目标 （1）相同。 （3） 管理层报酬最大化： 指企业管理层的福利和利益最大化。管理层报酬最大化的缺点： 并不强调企业利润、股票市场价格，或者其他财务管理目标的最大化。虽然满足了企业管理层的欲望，但企业管理层可能因此而作出错误的筹资、投资或利润分配等方面的决策，从而影响公司的利润和股东财富的最大化。 （4） 企业价值最大化： 指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展的的角度合理经营，采用最优的财务管理政策不断增加公司财富，使企业价值达到最大化。企业价值不是指帐面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此，企业价值最大化的管理目标在对企业价值的评价中，所重视的不是企业已经获得的利润水平，而是企业在市场上的综合竞争能力和潜在的获利能力。优点： A、有利于克服企业在管理上的片面性和短期行为B、反映了对企业资产的保值增值的要求缺点： A、 企业价值不易认定。对于上市公司，即期市场上的股价不一定能够直接揭示企业的获利能力；对于非上市公司，其企业价值的评价由于受评估标准和评估方式的影响不易做到客观和准确。四、财务管理的环节 （1） 财务预测——主要任务： 测算各项物业管理方案和经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的发展变化情况，以确定管理目标；测定各项