新聚仁_鄂州人信假日威尼斯项目开盘前营销策略执行方案.docVIP

新聚仁_鄂州人信假日威尼斯项目开盘前营销策略执行方案 营销费用估算 营销目标 客户形象描述 【第一部分】市场部分 区位价值 区域地理位置特殊，地处鄂州花湖开发区，但却紧邻黄石市，兼得距离黄石市区15分钟交通环境，实属整个黄石市能够做为第一居所的别墅专区的不二区域。 项目占据鄂东南通往武汉的咽喉要道，紧邻武黄高速以及城际铁轨，具有绝佳的交通配套。 生活配套 项目周边虽无大型商业卖场，但基本生活配套齐全。 花马湖 就医条件：二医院、吴都医药； 就学条件：花湖小学、中山小学和黄石十四中； 商业环境：华山集贸市场、中百超市、柳柳超市。 项目无强势景观资源，距离花马湖较远，难为项目形成景观溢价。 距离花马湖4KM，基本无湖景资源可言，难为项目形成景观溢价。 资源层面 4KM 花马湖 前期销售情况良好，但产品塑造力度有限，难以形成具有冲击力的现场表现。 一、二期回顾 项目二期于07年初开盘， 140套房源年底即销售完 毕，售罄时独栋价格约为 5000元/㎡，联排价格约为 3000元/㎡。 公共景观塑造较好，但建筑 品质感一般，水系日常维护 工作不足，严重影响项目高 端定位形象。 190-246㎡的联排产品占到南地块供应总量的71.9%，是本案最 主要的可售房源。 121 23 64 34 总套数 23 40 24 14 7 13 套数 12382.64 7841.6 196.04 BL-18#004699b 4541.04 189.21 BL-1a 联排 30714.54 合计 5660.53 5660.53 246.11 DLT-1 独联体 独栋 物业类型 2529.8 361.4 DT-2a 5127.33 394.41 DT-1#004699b 12671.37 5014.24 358.16 DT-2#004699b 户型面积（㎡） 户型 总面积（㎡） 面积（㎡） 占比 套数 户型面积 10.74% 13 394㎡ 17.36% 21 358-362㎡ 19% 23 246.11㎡ 189-196㎡ 合计 面积 区间 121 52.9% 64 户型配比 本案立面是一二期产品的升级版本，细节处理更为丰富，但整体品质感一般。 产品分析 建材：红砖石材及涂料 塑造方式：注重细部设计，建筑立面遵循严谨的逻辑和构图原则，强调对砖、石材、石板等自然材料的运用，混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，增加了建筑外立面的丰富程度。 品质感：较好 本案独栋产品分析 产品分析 优势 双车位车库 入户空间大，仪式感强 U形厨房设计，增强使用功能 豪华主卧，套房设计 功能间布置合理 劣势 厨卫布置不集中，不利于上下水 厨卫布置不集中，干湿分区差 本案联排产品分析 产品分析 优势 入户花园，私密性好 U形厨房设计，增强使用功能 豪华主卧，配置步入式衣橱、独立卫生间、书房，露台 客厅八边转角飘窗，视野开阔 劣势 二F北向露台实用性差 厨房处可设生活阳台 2F卫生间开门方向可做调整。 1+8城市圈规划的进一步深化带动黄石市09年房地产市场快速发展 2009年黄石商品房销售大幅增长，全年共计成交7733套，商品房销售面积82.65万平方米，同比增长61.81%；商品房成交均价3298元/㎡，同比08年上涨15.37%。 黄石作为武汉的卫星城市，其地理位置和“1+8”城市圈规划的进一步深化，吸引着武汉开发商将陆续进驻黄石，从而推动黄石房地产的进化。由于目前黄石楼市泡沫尚不明显，可以预见在未来黄石的房价必将稳步上升。 市场走势分析 从产品类型相似性看，黄石绝大多数的别墅供应仍然集中在花湖开发区，项目未来竞争主要还是集中在花湖 从总价的重叠性来看，假日威尼斯的联排产品的目标客户将会受到黄石中心区高端公寓大平层和复式的严重分流， 竞争区域梳理 由产品类型和总价段梳理出3个竞争板块：花湖片区、中心片区、团城山片区。 花湖片区 团城山片区 中心片区 由于后期公寓市场供应量跟进较大，项目联排产品面临市场竞争压力较强。 未来市场压力 在售项目的存量房源相对有限，尤其是独栋产品基本无市场压力可言，但未来大面积公寓供应量跟进量较大，项目联排产品将面临后续极大的市场竞争压力。 在售剩余套数：【96套】未来供应套数：【217套】 合计：【313套】 公寓 公寓 公寓 别墅 别墅 别墅 物业类型 项目 在售套数 已售套数 所剩套数 未来供应套数 航宇香格里拉 57 38 19 68 上上坊 60 46 16 103 丽岛半山华府 35 34 1 无 宏维山水明城 - - - 46 阳光花城 40 1 39 无 龙湾一品 24 1 23 无 合计 216 120 96 217 价格层面 120-130 290-330 3800-4200 上上坊 251