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第三章 物业管理公司的财务管理技巧及范例精解 第一节 物业管理公司财务管理概述 一、财务管理内涵 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。筹集资金就是资金来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容；资金运用则是指列示在资产负 债表左方的诸项内容，它表明了资金的去向。在整个物业经营管理中，不仅要用实物形式，而且要用价值形式来实现物业的生产、流通、交换和消费，要按一定的方 式供给一定的货币资金，用来进行周转和购置物资设备，以便物业经营管理和服务的正常进行。在这一过程中，物业的出售和出租、物业有偿服务费用的收入等，就 构成了物业管理公司的资金运动。 物业管理公司的财务管理就是对物业管理资金运动的管理。在资金运动过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费以及多种经营收入等资金的筹集、使用、耗 费、收入和分配。为保证企业正常和有效的运作，提高经济收益，许多物业管理公司实行“一业为主，多业发展”，企业下属拥有各种商业、贸易和维修部门和其他 提供有偿服务的机构。物业管理公司的财务管理要统筹各经营单位和机构，这自然要比经营业务相对单一的一般企业显得复杂一些。 (一)物业管理公司财务管理的内容 物业管理公司的经营活动包括计划管理、产业管理、租赁管理、修缮管理、园林养护、治安管理、劳务管理、财务管理等，而财务管理是其中的主要组成部分。它是利用价值形式，通过资金运动及其生产的经济关系——货币关系进行的综合性管理。物业管理公司财务管理的主要内容有；对资金筹集和运用的管理；商品房资金的管理；租金收支管理；物业有偿服务费的管理；固定资金、流动资金和专项资金的管理；资金分配的管理；财务收支汇总平衡；等等。 (二)物业管理公司财务管理的任务 物业管理公司财务管理的基本任务是依据企业资金运动的规律，遵循国家的政策、法令和财经制度，合理组织财务活动，正确处理财务关系，加强计划(预算)管理和经济核算，改善和促进企业经营管理，提高经济效益，加强财务监督，维护财经纪律。(1)筹集和合理分配、运用资金。这就是要根据物业管理的需要，做好租金收入和有偿服务管理费的收费工作，不断提高资金运用的效能，保证物业管理公司的正常运营。(2)积极组织资金，开避物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业管理的新生长点，拓展物业管理的新领域，形成新优势。(3)加强财务分析和经济核算工作。这就是要做好各项控制工作，节约费用，降低成本；考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状况，促进企业改善经营管理。(4)加强计划(预算)管理，认真编制财务计划(预算)。(5)实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据党和国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算、开支标准和各项 经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运用和分配活动进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体 和个人三者的利益，最大限度地调动多方面的积极性，保证坚持正确的经营方向，保护企业财产不受侵犯，并同贪污等违法乱纪行为作斗争。 - 二、财务管理的机构设置 财务部担负着物业公司经济效益总核算，指导业务活动，增加经营收入，节约开支的咨询和督促的重要任务，它的工作不仅反映物业公司业务经营活动的动态，而且 能影响和促进其他各项管理工作，对于加强物业公司的经营管理、节约资金、增加积累、巩固经济核算制，都有极其重要的意义。注：①实线为行政线，虚线为银行及有关部门协调工作和为用户服务；号、2号线为公司各部和办公室协调工作；号线为接受总公司财会部业务往来和业务指导；号线为用户和银行对各岗位服务情况向部长反馈。财会部主要工作流程1部长下达任务、监督工作、考核评价各岗位汇报、请示工作部长2部长拟定各项财务计划提供财务分析报告经理审批各岗位知会各有关部贯彻执行3公司各部门人员审核发票单据会计单据入账出纳。4住户、业主收款凭证各类租费收款员收款凭证存根入账会计。5会计师成本核算、工程结算企业经营实情部长审核与有关部门协调经理审批会计入账出纳付款有关单位。6办公室文件、信息、计划部长要求协助、反馈信息办公室文件传阅各岗位。7住户、业主反映服务质量、服务态度部长。三、财务管理制度 (一)物业管理公司财务管理的机构 为了有效进行财务管理工作，物业管理公司应设立财务管理机构。作为物业管理公司实施财务管理的职能部门——财务部，其主要作用是通过组织企业的资金运动，提供经营管理信息，促进企业管理水平的提高，从而获取良好的经济效益。物业管理公司财务部的基本职责有以下几个方面：(1)遵守财经纪律，建立和健全各项财务管理制度。(2)抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。(3)参与策划各种营销策略，并对