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上华工业区项目投资分析报告 广东顺控物业发展有限公司 目 录 项目概况 本项目位于乐从镇西北角上华村，与禅城区南庄镇相隔东平河道，上华村旧改工业区为村集体建设用地，规划面积484.59亩，实际可开发总面积430.72亩，分东、西、北三个片区，成三角形分布，项目整体现状基本为旧式低矮厂房。 外部交通临近佛山一环，交通便利，同时靠近水道，环境较为优美，内部交通由于村内交通，基本为两车道石路，路网较窄且少，不利于工业园区货车交通需求，日后需完善相关市政道路状况。 由于目前东区土地已完成控规可进行开发，因此我司建议以东区为项目启动的首个发展片区，由东区开发完善升级带动西北两区共同升级改造，引领项目总体发展，成为顺德北部片区高端工业发展的首个载体。 东区总面积282.72亩，其中2017到期租约面积250.65亩，长期租约及永久租约面积32.07亩。本次项目开发面积约为213.5亩，开发后建筑面积35万平方米。 项目概况 项目概况 长期租约及永久租约用地现状 X X X X X X 目 录 项目定位 向“智能制造”的工业4.0时代变革 项目定位 工业4.0时代 第四次工业革命 项目定位 工业4.0时代 工业4.0是由德国政府《德国2020高技术战略》中所提出 是以智能制造为主导的第四次工业革命，或革命性的生产方法 其技术基础是网络实体系统及物联网。启动工业4.0的重要前提之一是实现工业自动化，主要在机械制造和电气工程领域。 德国制造业作为世界最有竞争力的产业部门之一，提出的工业4.0概念为全球带来了巨大的影响和变革。 项目定位 工业4.0的三大主题 智能物流：主要通过互联网、物联网、务联网整合物流资源，充分发挥现有物流资源供应方的效率 智能生产：主要涉及整个企业的生产物流管理、人机互动以及3D技术在工业生产过程中的应用等。该计划特别注重吸引中小企业参与，力图使中小企业成为新一代智能化生产技术的使用者和受益者，同时也成为先进工业生产技术的供应者。 智能工厂：重点研究智能化生产系统和过程，以及网络化分布式生产设施的实现。 项目定位 中国制造2025 经李克强总理签批，国务院日前印发《中国制造2025》，部署全面推进实施制造强国战略。这是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领，以推进智能制造为主攻方向，以满足经济社会发展和国防建设对重大技术装备的需求为目标，促进产业转型升级。 实施制造强国战略第一个十年的行动纲领 项目定位 何为智能制造 强调“智能工厂”和“智能生产”，实质是实现信息化与自动化技术的高度集成，旨在保持德国制造业在全球的竞争优势。当前，中国制造业正面临前所未有的挑战。 因此，学习和借鉴工业4.0的理念，建设智能工厂，推进两化深度融合，具有十分重要的现实意义，是推动中国制造业转型升级的一剂良方。 项目定位 因此本项目定位为 项目定位 顺德首个 互联网+智能生产 的先进装备制造产业园 通过产业主导，集群引领，强化产业园区载体作用，实现从“传统制造”到“智能制造”的转变，空间布局上以产业基地为主体，重点发展新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、新能源与智能网联汽车、新材料、节能环保等，支持一批特色优势产业集群在园区内集中集聚发展。  目 录 开发方案 开发分区 项目拟以入村大道为界，按南北划分两期进行开发。 本方案通过拆除红线范围内品质较低的长期租约厂房，可使整体园区风格相对统一，便于提升园区整体管理水平及定位形象。 其长期租约改造建筑面积约18468平方米，总开发面积为33.65万平方米。 开发方案 开发布局 初步设计图 设计图仅作资金测算使用，实际设计由EPC开发商自行设计施工建设 开发方案 开发造价 永久物业拆除及税费总共约1.56亿元。 投资建设费用总共约9.3亿元。 总投资约10.86亿元。 开发方案 开发投资模式 本项目采用创新的操作模式，克服传统工业园区项目开发模式的成本高，投入大，回收期长等问题，让项目能迅速招商落实建设经营，为地方带来合理的经济收益和社会效益。 投资人+EPC+资产回购再经营:本项目总周期为50年，通过成立国资合资公司引入社会投资人，以国资引领撬动社会资本投入，成立项目公司负责项目规划设计、投融资、建造和运营等前20年工作，经过共同开发后国资重新回购项目公司股权继续经营获得后30年收益。 项目公司由社会投资人和国资合资公司共同设立。根据本项目由项目公司实际承担的投资为9.66亿元（按照总投资10.86亿元扣减珠西资金1亿元和三旧改造补助2000万元），可以计算出项目资本金为2.4亿元（最低比例25%），其中国资合资公司占股15%，出资额为3625.67万元，合资公司的资金来源于顺控物业发展有限公司出资约2417.1万元，乐从镇属公司出资1208.57万元；投资人占股85%，出