世纪名流二期商业地产策划方案.pptVIP

世纪名流二期商业地产解读 目次 ◎ 解说商业地产； ◎ 项目自身的状况；（优势和劣势） ◎ 名流二期商业地产的属性 ◎ 名流二期有几种经营博弈方式 ◎ 只注重于销售 ◎ 招商后销售 ◎ 招商销售同时进行 ◎ 名流二期较为中肯的操作方法 ◎ 怎样规避“招商销售”带来的风险 ◎ 名流二期商业投资者类型 ◎ 投资者所占项目销售比例 解说商业地产 ■商业地产有两种情况： 一：商铺： 或是临街；或是不临街，统称社区商业，亦是：产权式分隔经营商铺； 二：整体性的商业项目： 一个具有整体性的商业特质项目：需要在招商、定位、经营、商业业态上互为一体性的商业地产； 认识世纪名流（二期）自身状况 优势： 一：身处开发区新中心火车站对面； 二：物流快捷便利； 三：周边市政和生活配套设施完善； 四：人流密集； 五：商业面积较大，能形成商业型的商场和市场； 六：具有商业升值潜力； 七：区位优势和区位利益在安庆开发区，是绝对性的NO．1； 八：项目周边200米内，未来商业价值日趋明显，与南铭商贸城互成犄角之势，形成一个“合圈式”的商业区域； 劣势： 一：本案共三层，纵深度超越30米，切割销售太小从细长型，太大会让一部份有购买的客户，在资金上难以承受； 二：商业经营业态必需三层兼顾；是以会丢失一些经营型购买客户； 三：项目蛛网型结构，限止住一些商业业态的经营； 四：项目前面停车位和休闲地带较小； 五：四层以上的住宅，亦会限止一部份客户经营的商业种类； 六：由于项目本身的面积和结构，会把销售力辐射于周边城市，是以前期招商的力度大大增强。 名流二期商业地产的属性 综上所述：名流二期商业大盘； 归属：整体性的商业地产项目！ 名流二期有几种经营博弈方式 ■：只注重销售； ■：招商后销售； ■：招商销售同时进行； 只注重于销售 优势： 1：前期建造商不用投资；在商业上的广告和人工费用； 2：回笼资金快。 劣势： 1：项目商业经营的业态一片混乱； 2：后期有一些商业面积卖不出去； 3：价格低廉，（较周围相等项目而言）； 4：对具有投资理财性的业主，信心不足，看不到商业发展前景。 招商后销售 优势： 1：统一了商业经营业态； 2：项目的商业发展前景，对于具有一切行为的置业客户是一个诱因； 3：后期销售价格会猛增； 劣势： 1：前期投入资金； 2：如若前期招商和定位不准确，会导致后期销售的难度； 招商销售同时进行 优势： 1：把握项目的经营业态权； 2：宏观性的纵览全局业态； 3：商业风险相对性较小； 4：拿捏住各位不同业主的商业经营权； 5：可以很好的把投资型，理财型，商业经营型的业主有机的结合起来。进行分类商业经营。 劣势： 1：地产价格拿捏不住； 2：后期的商业管理会感觉到监管有些吃力。 名流二期较为中肯的操作方法 如果用“两利相权从其重；两害相衡趋其轻”来说明名流二期最为实际的商业操作： ◎ 注重销售，是不切实际的一种商业运作法； ◎ 招商后销售，时间过长，商业风险较大； ◎ 招商销售同步进行，较于适合本案的商业操作。 怎样规避“招商销售”带来的风险 地产价格拿捏不住 后期项目商业监管 前期项目招商启动时，预测市场反映、做好心理价位、观察招商成绩； 一：前期自身成立商业管理公司，监管项目后期的商业运营和一切事务； 二：聘任别家商业管理公司，代理项目商业； 三：公司照常进行招商工作，商业运营时，交于项目经营客户（即：自治委员会）监管； 名流二期商业投资者类型 一：商业经营者→性质：只经营不购买→意义：促进销售力，减少投资者资金压力； 二：投机型投资者→性质：商业上统称：短时间内有利可赚便再度卖掉→意义：促进前期的销售力； 三：社会成功人士→性质：看好此项目，只作资产，赚钱不是主因→意义：购买商业面积较大，会大大缓和前期的销售力； 四：商业经营客户→性质：购买和自身经营→意义：对项目的招商和销售都会取到很好的铺垫作用； 五：投资理财倾向的客户→性质：只购买不经营，看好该项目，谨慎投资，发现有增值潜力→意义：提升销售力，转嫁商业经营型的客户； 投资者所占项目销售比例 对二期商业五种类型投资者，除却商业经营者，余下四种类型投资者，对项目销售率所占的比例如下： ▲：投机型投资者→所占整体销售的比例：10% ▲：社会成功人士→所占整体销售的比例：5% ▲：商业经营客户→所占整体销售的比例：40% ▲：投资理财倾向的客户→所占整体销售的比例：45% 谢谢观赏！ 安庆互力策划 * *