中原物业项目总图设计要诀专题研究pPPT.pptx

总图设计要诀专题;【总图设计要诀】专题研究报告;;进程说明;;建立市场信息与建筑设计的桥梁;建立市场信息与建筑设计的桥梁;建立市场信息与建筑设计的桥梁;从建筑角度出发;紧扣设计规范，熟读当地技术管理规定，了解设计师手法，把握影响成本的建筑因数;几个规划中影响成本的主要因素;层高对经济成本的影响;地下室对经济成本的影响;建筑材料对经济成本的影响;科技系统对经济成本的影响;几个规划设计中的硬性指标;规范硬性指标;规范硬性指标;从开发商角度出发;总图设计经济层面六要诀;“掏干吃净”---用足指标;一、用足指标;1.1 用足容积率;总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800 建设用地：约49077 ㎡ 容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡ 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30% 集中绿地：6000 ㎡ 建筑限高：80m;; 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布 ;;　;一、用足指标;损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 ——首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述 ——好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 ;--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 ;——通过产品组合，用足要求的密度指标，提高总体货值。 ;一、用足指标;2、用足地方法规案例一 利用阳台与户内空间拼接创造实用空间，有效增加实际容积率;2、用足地方法规案例一 利用退台设计，创造露台，增加赠送空间;“肚里有货”---货值最大化;38;那么，有哪几种物业类型？;首先我们需要了解各种业态的容积率范 围及市场价格表现;武汉长岛;武汉东方夏威夷;万科高尔夫;万科红郡、华润中央公园;东湖楚世家;泰然南湖玫瑰湾;华润中央公园（单元式）、万科圆方（通廊式）;万达公馆; ;;;;;;不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9 ;;;;;产品类别;东西分区－高档住区 vs 商业与小户型高层 ;;效果图;第二项原则;运用两种业态之间的产品类型，卖高一级 业态的价格，提升溢价空间的基础;类独栋别墅案例;物业类型＞联排大院案例;成都：郫县新城（弗莱明戈）;成都：郫县新城（弗莱明戈）; ; ;类联排别墅洋房案例----富阳受降项目; ;“削减龙套”---配套用房最小化;会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层网球场下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米;;“锦上添花”---赠绿规划、底层挖掘;赠绿规划、底层挖掘; ; ;;;入户花园赠送;赠绿规划、底层挖掘;;;“地下黄金”---控制地库;;抬高一层的城市街道的界面 ;; ;“看好家门”---减少入口;;Thanks for your attention