海盐港龙紧固件五金城项目市场研究及定位.docVIP

目 录 项目开发条件研究…………………………………………………………………………………………………P3 海盐宏观市场环境识别……………………………………………………………………………………………P22 海盐商业环境研究…………………………………………………………………………………………………P42 海盐紧固件行业研究………………………………………………………………………………………………P56 国内紧固件行业研究………………………………………………………………………………………………P70 项目营销思路纲要………………………………………………………………………………………………P104  第一部分 项目开发条件研究 一、项目地块解析 1、项目地块地理位置 项目概况 海盐紧固件市场位于浙江省嘉兴市海盐县，地块性质为专业市场用地，拟建设成为一个具有浓郁的市场氛围和现代特色的专业市场。本项目三面临路，一面为河，地块平整，无太大高差。 项目地块图示 地块周边规划： 项目东临团结港，与国家紧固件标准中心相望； 项目南临华丰路，道路尚未贯通； 项目西临百尺路，现为待拆迁民宅； 项目北临盐北路，与君原村及开发区部分工厂相对。 2、项目地块现状 该项目西面的百尺路与北面的盐北路尚未连通，仍有少量民宅尚未拆迁，项目地块地面平整，现用区分铁丝网进行围合。现项目建设用地面积222798.48平方米，整体规划为专业市场用地，其中包含不大于25％配套设施用地和不大于15％仓储用地，地块内东侧有一110KV的高压线待迁移。规划要求：百尺路退红线不小于10米，盐北路退红线不小于7米，华丰路退红线不小于5米；停车位按照经营面积每100平1个车位配置。 A 专业市场用地规划指标 专业市场用地占总通敌面积60％；密度不大于45％，容积率：1.0－1.5。 B 配套设施用地地块情况 配套设施用地（含配套停车场）总占地比例不大于25％；建筑密度不大于25％；容积率：1.0－1.6；绿地率不小于25％。 C仓储用地地块情况 仓储用地总占地比例不大于15％；建筑密度不大于50％；容积率不小于1.0。 项目具体现状图示 项目地块现状 地块现状 团结港现状 沿河边界 盐昌桥 百尺路现状 待拆迁民宅 未开垦地面 元济中学 盐北路现状 君原村 服装市场 紧固件市场 待开通华丰路 二、项目SWOT分析 1、项目SWOT竞争环境因素分析 项目优势分析： 地处海盐经济开发区，政府大力支持。 海盐经济开发区由老区和大桥新区组成，随着杭州湾跨海大桥的正式立项，届此开始，海盐这个沉寂千年的海边小镇，接着大桥经济之势，迅速成为沪杭甬经济三角中的“黄金眼”。海盐政府也对开发去的经济建设大力支持，大力引进企业，着手重点招商引资，大力建设经济开发区。同时政府从今年开始主动取消限制用电，这样，更为海盐的紧固件发展提供了众多有利条件。 开发商资金到位迅速，工程进度快。 现开发商海盐港龙集团的开发资金基本上已基本到位，工程进度可以及时完成，项目推进速度较快。 海盐商业市场较好，商铺出租率高。 海盐地处江浙富庶之地，其经济实力在其他省市同类城市中属于较高的。因此，海盐的居民较为富裕，商业市场繁荣。海盐主要商圈内的商铺的出租率高，在最繁华的朝阳西路租金可以高达200元以上，海盐商业氛围较浓，商业生意较好，一旦有商铺出租，一般都将会在短期内成功出租。 交通便利，临近杭浦高速路，随杭州湾大桥及海盐枢纽工程的开通，交通将更便捷。 杭州湾跨海大桥总长度36公里，大桥北起嘉兴市海盐郑家埭，跨越宽阔的杭州湾海域后止于宁波市慈溪水路湾，大桥建成后，将缩短宁波至上海间的陆路距离120余公里。大桥主体工程2003年顺利开工建设，计划2008年建成。大桥建成后，海盐的交通枢纽位逐渐提升，尤其对海盐杭州湾大桥新区有着深远的影响，而位于开发区老区的本项目发展前景更为明朗。 正在建设杭州湾跨海大桥北岸第四合同项目——海盐枢纽工程，将使杭浦（杭州－浦东）、乍嘉苏（乍浦－嘉兴－苏州）和杭州湾跨海大桥北岸连接线三条高速公路大动脉实现互连互通，即将建成杭州湾跨海大桥和亚洲最大的高速公路互通枢纽。 项目劣势分析： 海盐市紧固件行业主要以工厂订单式为主，对门市店的需求不大。 经过我们的多方面访谈，无论是从厂方还是行业协会，均不太了解这个新兴的平台，但是他们从一直