淀山湖月兔项目策划分析.pptVIP

“淀山湖岸”项目报告 耀江淀湖桃源 清水依瓦诺 项目名称:淀山湖岸 占地面积:390641㎡ 容 积 率:0.37 产品类型:独栋别墅 建筑风格:地中海风格 主力产品面积:260-380平方米、480平方米 高品质别墅社区——资源型、配套型宜居性顶级度假居所 项目建筑风格研究 中原视点——结合市场热销产品及客户的需求分析，中原建议典雅、高贵的法式风格和意式风格比较适合本项目，同时通过细节方面的把握，不仅容易营造区域标杆性楼盘的形象，而且容易满足目标客户的需求。 项目户型研究 购房主要目的为投资型度假，卧室设置以三房-四房为佳，其中一房可根据客户具体需求做出调整，改建为书房 ； 客户关注周边环境、空气，偏好与户外空间亲近的功能区，如室外庭院和露台。 客厅应凸显气派，可考虑做客厅挑空处理，在面积有限的情况下，家庭起居室可与客厅合并，增大客厅面积； 考虑到使用率，在面积有限的情况下，建议设置一个厨房即可 ； 客户对别墅各层面的功能需求 会所功能设置 建议配置两个会所，一个会所面向整个社区，面积要大，体现项目的档次，建议8000㎡，另外一个会所设置在社区中间，4000㎡。 会所内的功能配套建议： 网球场、篮球、游泳池、棋牌室、KTV 按摩、桑拿、健身、SPA 餐厅、休闲吧、咖啡、商务 产品细部打造 用景观和地形的变化来降低建筑密度较大的缺点，如造坡、道路的不规则变化； 主题景观与度假需求结合打造，如垂钓区、野炊区、运动区和采摘区； 私家花园精装修，甚至产品内部菜单式装修； 户型空间合理化，注重交流空间和娱乐空间； 户型设计引入阳光、健康的概念，如阳光室、景观露台、空中养吧等。 [ 产品细节 ] 开发原则 先炒热本区域做足人气，得到高尚认知 避开竞争，提高销售速度，借势消化 前期沉淀部分资金，以整个项目最终利润为衡量标准，实现全部收益最大化 总体推盘思路 销售附加手法——提升产品价格及销售速度 提升附加值来提升价格 包括精装修房、精装修私家花园的设置。 用规划来提升价格 包括景观的规划，主题景观和核心景观的先期打造，形成一个公园型的社区；用样板区和样板房来提升客户购买欲望，所谓先画饼，造成客户的高品质的概念，从而乐于接受高的价格。 产品组合推出加快销售速度 根据不同的产品的组合推出，来提高项目的可接受人群，也带来更多的客户认同，从而扩大项目的销售速度。 持续有效的宣传和推广方式来加快销售速度 包括对目标客户群的心理把握，进行适时的SP、PR活动，在开发时定期组织客户的工程评价和建造过程展示活动。 现场体验式销售——全面营造小区生活氛围 西方古典－北美风格：大气、舒适 风格特征： 以木、砖、石等自然元素为主建筑材料。 由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大。 一般有壁炉。 极具个性，却同样充满着无限异域风情。 分四种风格： 流行于1700-1780年的乔治亚风格（Georgian） 流行于1890 - 1940年的都铎风格（Tudor） 流行于1900-1920年的草原风格（Meadow） 流行于1905 - 1930年的工匠风格（Craftsman） 代表楼盘： 温哥华森林、纳帕溪谷、万万树 东方古典－中式风格：人性、私密 风格特征： 明确表达着邻里、街坊的半私密空间。 主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。 颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。 制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。 代表楼盘： 江南古韵、观唐、清华坊 东方现代－新中式风格：现代感、素雅 风格特征： 有传统中式民居如白墙灰瓦马头墙等的符号，但又不失现代感。 保留中式民居的私密的空间特征，强调简洁的线条感。 颜色素雅。 代表楼盘： 万科第五园、九间堂、万科本岸 客户喜欢的建筑风格呈多样化没有特别集中的偏好，但是美式风格选择人数极少，选择主要集中在现代中式以及欧式这三个风格 数据来源：江南岸、东方庭院客户资料 客户对别墅项目外立面的诉求 别墅立面要大气，体现档次，彰显身份和地位； 别墅立面要有层次感，体现出三段式的特点，并且运用合适的材质和颜色； 别墅外墙材料要体现高档，最好采用石材，次之为面砖，最差为涂料； 别墅立面颜色最好稳重、厚实，不建议选择艳丽的色彩； 别墅的立面最好有良好的细部设计； 成交客户年龄构成 置业目的 目标客户 特征 客户年龄主要分布在36岁-50岁之间，家庭结构主要以三代同堂为主； 购买本区域项目的主要目的为投资度假或自用 数据来源：中原