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蚌埠商业项目营销策划 太平洋咨询 集团介绍 集团介绍 集团介绍 集团介绍 太平洋营销、策划事业 目录 第一部分 项目分析篇 一、项目概况 二、地块商业条件分析 三、项目商业SWOT分析及发展战略 第二部分 市场定位篇 一、定位背景综述 二、目标客户定位 三、业态定位 四、经营主题定位 五、商业功能定位 六、经营档次定位 七、市场形象定位 目录 第三部分 商业规划篇 一、本项目商业规划的原则 二、商业主题概念规划 三、项目商业功能布局 四、商铺面积划分及设计要求 五、商业建筑风格建议 六、商业景观规划 七、商业配套功能建议 第四部分 营销策略篇 一、整体策略 二、销售策略 三、招商策略 四、项目商业与住宅互动策略 五、价格策略与价格预估 第一部分 项目分析篇 项目分析篇 一、项目概况 本项目位于蚌埠市蚌山区，东靠新苑路，南靠新苑南路，西靠延安路， 为蚌山区的新城区核心地段。 （D3地块）占地面积7360㎡，总建筑面积约72200㎡ ，容积率约2.5， 建筑密度不超过30%，绿化率约30%，地块非常方整，为长方形，有利于规 划设计。 项目分析篇 1、地块周围商业环境 因地块位于新城区，目前地块周边商业配套不完善，只有“新新家园”“财富广场”的沿街零散小商业，但地块周边未来将拥有大型商业配套，如“宝龙城市广场”“华夏一条街”等大型主题商业目前都在招商销售，势必提升区域商业氛围。 项目分析篇 中观环境 项目距主城区较近，车行约5分钟即可抵达城市商业、政治、金融中心。同时距会展中心及亚洲第一长的音乐广场约700米，此类文化休闲点具有较大的人流量，与商业可以形成功能上的互补关系。 微观环境 项目所在地块四周主要道路集中了各类商业，其中集中商业包括“宝龙城市广场”“华夏一条街” “财富广场”等，其余为道路临街商铺，属于自发经营，档次较低，经营品种混乱，缺乏统一规划，形象较差。但地块商业经营的氛围已经形成。 项目分析篇 2、可达性分析 项目商业可达性应满足如下两个方面的条件： 人流可以方便地到达地块； 车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留。 项目分析篇 1）车行条件 地块四周道路状况 地块四周城市道路包括延安路、涂山路路、体育路等， 下面是这几条道路的基本情况： 项目分析篇 2）人行条件 人行条件取决于城市公 交系统在本区域的运行 状况，由于每条道路按 规划都必须留出足够的 红线距离，并且设有人 行道、人行横道、非机 动车道， 因此总体来说人行状况 良好。 项目分析篇 从上表可以看出： 从市区各个方向到达本项目地块都比较方便 公交站点基本满足了“1+1”规则： 蚌埠市任一起点至任一终点最多乘2部公共汽车。 项目分析篇 3、能见度分析 商业的能见度（商业建筑能否容易找到）是一个非常关键的要 素，尤其是中大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客 来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到 以后的经营。 从地块本身条件来看，由于紧靠城市主干道，地块临街面够 宽，整个地块的能见度非常高，因而具有较高的商业价值。 项目分析篇 三、项目商业SWOT分析及发展战略 1、项目商业SWOT分析 项目分析篇 W – 劣势 项目分析篇 O – 机会 项目分析篇 市场竞争威胁严重 项目所在区域商业体量过大远远超过需求量，未来几年内商业 物业之间竞争非常激烈，因此存在的威胁不可避免。