2010年大兴房地产市场调研分析.pptVIP

金地大兴16#地 金地大兴16#地 总用地面积 21.2万平米 建设用地面积 15.2万平米 建筑面积 27.6万平米 代征道路用地 2.16万平米 代征绿化用地 3.9万平米 住宅建筑面积 24.7万平米 底商及会所 0.13万平米 幼儿园 / 初中 / 医院 2.8万平米 地下建筑 6.8万平米 建设周期 3年 楼面价 5664元/平米 产品判断： -针对西南城区改善型客户的高端花园住区方向 -产品选型方向： 洋房+高层 -产品面积配比： 经初步测算，在容积率1.81，实现指标则：（地块内部分东西两区） -东区为6-8层洋房为主，面积140-160㎡，三居、四居为主。 -西区为15-18层高层，面积在90-120㎡，两居、三居为主。 产品、教育、物业、品牌 作为上市地产公司，金地在公寓的产品研发 / 物业管理方面非常有实力。大兴项目，估计是以低密度高层和洋房为主。金地如果肯在幼儿园和中学的教育品牌方面下工夫（教育地产），将成为区域内最具竞争力的项目。 金地16#地售楼部及工程进度 金地16#地售楼部已经封顶，施工单位已经进场，部分楼座已经开工建设 华润大兴17#地 华润-17号地 占地面积 12.3万平米 建筑面积 22.7万平米 容积率 1.9 建筑形式 15-20层板塔结合 开盘时间 2011年 楼面价 6299 地缘、产品、营销 华润在该区域已经经营多年，一度开发了翡翠城/风景翠园 / 拿铁镇/福提岛等多个项目。主要是以洋房、联排、和联院别墅为主。 17号地规划容积率是1.9，从其过往橡树湾和凤凰城等项目的产品操作能力来看，其文化调性较高。 因此判断项目将会继续延续翡翠城的开发路线，并融入文化内涵进行高调开发 福提岛 橡树湾 华润17#地 华润17#地地面已经平整完毕，没有任何动工迹象 首邑溪谷 首邑溪谷（大兴22#地） 总用地面积 10万平米 建筑面积 19万平米 容积率 1.82 建筑形式 别墅、公馆、loft 楼面价 4735元/平米 产品判断： -春光地产在大兴成功开发过首邑上城，熟悉大兴市场状况。 -在项目信息未确定的情况下，抢占户外资源，用“等一等”的方式提醒购房客户。 -项目容积率1.82，打造低密度公馆配别墅的产品序列。 首邑溪谷售楼处及工程进度 首邑溪谷售楼部部分已经封顶，紧张施工中 中建枣园地块 中建枣园地块 占地面积 11.4万平米 总建筑面积 28.2万平米 住宅面积 22.2万平米 商业面积 3.5万平米 精品公寓 2.1万平米 地下商业 1.95万平米 容积率 2.5-2.8 建筑形式 15-20层板塔结合 楼面价 10653元/平米 地段、规模、形象 项目目前处于前期研发阶段， 项目定位没有最终形成。从用地情况来看，呈带状沿地铁4号线枣园站分布，地上地下商业合计约5.5万平米，具备良好的都会商业氛围的硬件。该区域如果设计得当，将成为整个区域的核心。 在人居环境方面，中建项目无法与上述其他地块相比，但是此地块确是区域内最具打造潜质核心区的地块。 竞争格局 发展商 产品类型 绿地西斯莱公馆 三条产品线，通过自身的产品梯度的相互促进，将受众面扩到最大。但三条产品线都将面临来自不同项目的竞争压力。其采取低价跟随策略的可能性很大。 旭辉紫郡10号地 通过景观价值，实现高层竞争优势，但其设计能力和操作能力需要提升，其联排为主力产品线，希望争取高端客群。 旭辉紫郡23号地 以花园洋房，作为10号地的产品线补充，吸引中高端人群。目前面积尚未确定，如果总价适合，将很有竞争力。 东亚马赛公馆 产品线特点不突出，运用法式通透薄板，增加项目调性，主要吸引大兴地缘性客户 金地16号地 以高端产品线（洋房/联排）配合优势教育资源，完成自身竞争优势。但华润的产品设和营销方面的优势，也将给予其的很大竞争压力。但总体来讲，金地项目的优势是很明显的，且其一贯不追求溢价。 华润17号地 区域开发经验丰富，预期会以公寓产品为主，满足中高端人群，吸引不同品位的消费人群。 首邑溪谷 产品线类型过多，拥有别墅、公寓、loft，各线均有竞争不利于项目后期操作 中建枣园地块 其将避免与上述地块在人居环境方面的竞争，利用地铁商业优势，打造都会型综合体的形态，打造区域核心。 产品线 产品类型 开发商及地块 针对客群 一线产品 联排 华润17#地、金地16#地、西斯莱公馆、旭辉紫郡23#地、首邑溪谷 高端客群 二线产品 洋房 华润17#地、金地16#地、旭辉紫郡23#地 联排的产品补充，联排外溢客群 三线产品 高层舒适性公寓 中建1、3号地、华润17#地、西斯莱公馆、首邑溪谷、旭辉紫郡10#地 填补联排、洋房以外的中端人群需求 四线产品 小户型紧凑产品 东亚马赛公馆、西斯莱公馆、中建 抢占中低端消费人群市场 现有竞争格局总结