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二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 投资性房地产主要包括 1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （二）不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产（如：企业经营管理的饭店）； 作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘）。 注意: 不属于投资性房地产的项目还包括： （1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物； 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 新变化：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。 （2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物； （3）按照国家有关规定认定的闲置土地。 (4)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。 (5)企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。 练习 1、下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权　　D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 2、下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD 　会计处理　　（1）成本计量模式　　借：投资性房地产　　　　贷：银行存款　　（2）公允价值计量模式　　借：投资性房地产——成本　　　　贷：银行存款 3、下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）。 A. 企业购入的写字楼直接出租 B．企业购入的土地准备建造办公楼 C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 D．企业购入的写字楼自用2年后再出租 【答案】A 会计处理： 成本模式后续计量 投资性房地产　　　　贷：在建工程　　　　　　无形资产——土地使用权　　 公允价值后续计量 借：投资性房地产——成本　　　　贷：在建工程　　　　　　无形资产——土地使用权 20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9 000 000×（12 000 000÷24 000 000）=4 500 000（元） 借：固定资产——厂房 12 000 000 投资性房地产——厂房 12 000 000 贷：在建工程——厂房 24 000 000 借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000 贷：无形资产——土地使用权（9 000 000÷2） 4 500 000 第三节 投资性房地产的后续计量 一、采用成本模式计量的投资性房地产 科目设置：（1）投资性房地产 （2）投资性房地产累计折旧（摊销） （3）投资性房地产减值准备 [例]甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。 甲公司的账务处理如下： （1）每月计提折旧 每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元） 借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000 （2）每月确认租金收入 借：银行存款（或其他应收款） 400 000 贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000 （二）采用公允价值模式计量的会计处理 科目设置：（1）投资性房地产——成本