时代小镇调研报告精选.pdf

国恒·市场调研 （十二月） 2015.12.14 成都楼市/分析报告 Times Town ———————————————————————————九龙仓·时代小镇———— 1.项目概况 九龙仓时代小镇位于新双楠奥特莱斯旁，处在双楠大道与绕城高速交界处， 地铁3 号线、外环线交轨地带。项目总占地540 亩，涵盖住宅、写字楼、商业三 种物业形态，住宅建筑风格源于意大利，在园林与楼栋的规划上，运用了建筑与 自然巧妙融合的设计理念，使整个小区形成一座游览式生态公园。因自身大型商 业，填补了区域的配套空白，时代小镇将成为一个集休闲、旅游、购物于一体的 国际生活社区。 技术指标 占地面积 360000 平方米 建筑面积 520000 平方米 开工时间 2012-02-01 竣工时间 2016-03-01 开发商 龙昌综合开发（成都）有限公司 投资商 香港九龙仓地产 工程进度 主体已基本完工(2015-12-13) 户 数 总户数2298 户 当期户数484 户 2.周边条件 1）紧靠双楠大道与绕城高速。既有交通条件便利，处于双流老城区与武侯新城 的中间要塞，未来发展潜力巨大。 四川国恒建筑设计有限公司·市场部 2 ）地铁三号线站点。项目距离龙桥站点仅有200m 远，将极大的拉近项目与城 市中心之间的距离。 3 ）商业配套丰富。距离项目一街之隔的时代·奥特莱斯已经开业5 年，拥有丰 富的购物、餐饮、娱乐等中高端业态；该项目在住宅地块的西南侧规划了25 万 方自持商业，包括零售、办公、酒店等多种业态，远期附近还有优品道、欧尚、 美国城等大型商业体。 四川国恒建筑设计有限公司·市场部 4 ）教育、医疗配套齐全。周边拥有棠湖中学实验学校、迎春中学、棠湖中学、 双流中学、棠中外语学校，双流县实验中学附属幼儿园以及武侯区第三人民医院， 武侯区第五人民、双流县第一人民医院等公共配套。 国恒观点：优越的周边条件为该项目的打造垫定了基础，再加上地铁与武侯新 城即将落成为该项目的投资价值增色不少。 3.产品特色 1）项目规模大。时代小镇总占地超过500 亩，产品类型包括 1 梯2 户、1 梯3 户、2 梯6 户等多种类型，主要满足改善类产品需求。 四川国恒建筑设计有限公司·市场部 2 ）建筑造型典雅。住宅建筑风格源于意大利，在园林与楼栋的规划上，运用了 建筑与自然巧妙融合的设计理念，使整个小区形成一座游览式生态公园。 3 ）户型设计考虑充分。该项目以大户型为主，在考虑穿堂风的同时，尽量保证 内部空间完整；其中分户墙的处理兼顾衣柜进行设计，使得装修后墙体依然非常 平整。（然而套三面积基本在100 ㎡以上，对部分客源造成了限制） 四川国恒建筑设计有限公司·市场部 3 ）细节处理。建筑选用米黄色石材 （不过在成都阴沉的天气下显得较为死板， 偏色较大）与真石漆相搭配的处理方法，窗户采用双层中空玻璃隔绝噪音。 国恒观点：超过500 亩的占地面积为该项目的住宅品质提供了条件，形成丰富的 景观空间，这也成为该项目的一大亮点；通过建筑与户型的精心设计，提高产品 的附加值，使其成为该区域首屈一指的楼盘。 4.户型配比 1）套型配比。套型主要包括套二、套三、套四三种户型，其中套二占比最大， 达到47% ，基本上为改善类户型。 四川国恒建筑设计有限公司·市场部 2 ）面积配比。其中，50-70 ㎡占比13%；70-90 ㎡占比33%；90-110 ㎡占比27% ； 110-130 ㎡占比20% ；130 ㎡以上占比7%，当前热卖的主力户型70-110 ㎡占比 达到60% 。 国恒观点：虽然项目整体定位于改善型，然而也增加了13%的50-70 ㎡的小户型， 从户型布局来看，说明户型设置不仅取决于市场发展，也是一种营销策略。 5.销售情况 1）热销面积。根据调查得知，目前销售情况最好的是100 ㎡左右的套三户型，