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新年利率无变化 房奴是否该提前还贷 房贷利率要取消打7折、二套房贷要大幅收紧……这些在2009年下半年逐渐传出的“小道消息”，令房奴的心里“七上八下”。好在无惊无险地度过了2009年的最后一天，这些消息并未全部落实。尽管二套房贷已有收紧，但“打7折”、央行基准利率这些与供楼族关系更为紧密的元素并未改变。 按照大多数银行房贷利率“次年调整”的惯例，由于去年并无加息也无降息，因此今年1月1日后的贷款利率仍执行2008年12月23日调整后的基准利率，以5年以上中长期贷款为例，其基准利率仍为5.94%，打7折后则是4.158%。 利率无变化，7折优惠还能继续享受，可岁末各种分红、奖金势必会大幅增加。手中有钱了，该提前还贷吗？想提前还贷的又该如何还才能更省心省钱？ 提前还贷最好提前预约 每到春节前，银行的提前还贷量总会比平时增加一些。不过记者昨日从省内银行了解到的情况是，从去年12月到目前，并未出现提前还贷大幅增加的迹象。“只是比平时略多一些，但总体正常，未激增。”省内某大银行房贷部相关负责人表示，这可能和去年利率无变化以及7折优惠继续实行有关。“但随着春节的临近，人们手中流动资金增加了，提前还贷的需求和量都会相应增加。为避免排队，建议贷款人最好提前1个月预约。” 此外，市民还需注意，提前还贷也有一定资格要求。比如，大部分银行都要求房贷客户已有一年还贷历史，即一年内不得提前还贷，如建行。而还款金额也有门槛，即使是部分提前还贷，最低还贷额也要达到1万元，有的银行则要求月供的6倍，如交行，否则银行不接受提前还贷申请。 五种提前还贷方式供选 银行理财师建议，有提前还贷计划的市民在贷款的前几年，尤其是前5年应争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，这样剩余贷款的利息负担才会相应减小，而且剩余本金越少、期限越短，节省利息就越多。 据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷方式，这包括： 第一种，全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清(不用再还利息，但已付的利息不退)； 第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短(节省利息较多)； 第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变(减小月供负担，但节省程度低于第二种)； 第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短(节省利息较多)； 第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)。 -巧用还款办法 等额本金还款法更划算 尽管经过近几年的不断创新，银行已推出了很多新型的贷款还款办法，不过最常用的还是等额本息还款法和等额本金还款法。 银行理财师表示，相比较而言，等额本金还款法在提前还贷上更有着数。在贷款时间相同的前提下，等额本息还款法需支付的利息高于等额本金还款法，且后一种还款法是利随本清，选择该还款法的贷款人，不论在何时提前还贷都可以节省相应利息。但这种方法一开始供楼压力大，贷款人在选择时最好衡量一下自己的收入情况，以免入不敷出导致断供。 一些新型还款法有着数 近年来，银行也接连推出了一些创新的还款办法，如招行的“随借随还”，让贷款人可以天天实现提前还贷，也可自行设定双周还、周周还、天天还等，想要贷款时又能随时去贷，大大方便了资金周转；深发展的“气球贷”，将贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金放在最后一次性偿还，市民可申请10年期的贷款期限办理按揭贷款，可与银行约定以20年或30年的期限来计算月供，这样贷款初期压力不会太大，而且可在10年内偿清，利息大为节省。 诸如此类的新型还款方式还有很多，市民可货比三家，多咨询多比较。 是否提前还贷看收益情况 “现在大部分房贷利率都是打7折，4.158%的资金使用成本基本上处于历史低位，就算今年央行加息，也要到明年1月1日才调整。所以，如果有其他好的投资渠道和收益，只要高过这个利率，大可不必急着提前还贷。”建行广东省分行个贷中心总经理邱悦军说。 光大银行一位理财师也表示，提前还贷肯定会减少手中流动资金，然而随着经济回暖、投资市场活跃，银行推出的一些2年期理财产品预期收益率都可以达到5%左右，加上股市、基金、金市今年预期的表现都不错，因此建议能承担一定投资风险的人士，不妨将资金留下来另觅途径，赚取更高收益。“当然，是否提前还贷仍要最终根据自身情况确定。对于手头有现钱，但风险承受能力较低、没有合适投资渠道的人来说，提前还贷也是一种省钱办法。” 四类人不必急着提前还贷 对于提前还贷，也并非所有人都适合。比如四类人就不必再着急提前还贷，这包括： ———使用等额本息还款法已进入还款阶段中期的贷款人。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息有限。 ———使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4的贷款人。如果还款期已经